(上接46版)

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1,530元/平方米（约合102万元/亩），收储总价为人民币8.15亿元。

②公司子公司上海新湖房地产开发有限公司将所属申长路518号一至九层办公楼出租给上海德创文化创意有限公司，期末余额系按照权责发生制确认的应收取租金；

③公司与购房户甲、乙、丙签订购房合同，期末应收账款系应收房款。

（2）上述应收账款是否存在回收风险

①平阳县国土资源局收储款根据协议将在2020年12月31日之前支付，预计不存在回收风险；

②应收上海德创文化创意有限公司租金按季收取，预计不存在回收风险；

③购房户甲、乙、丙的应收房款已于2019年收回，不存在回收风险。

五、关于合并报表范围变化

13、年报显示，因公司向控股股东新湖集团转让新湖期货有限公司（以下简称新湖期货）部分股权造成合并报表范围变化，对公司销售费用、投资收益等多个科目存在明显影响。请公司补充披露报告期内新湖期货的股权结构、董事会构成以及主要财务数据。

公司回复：

截至报告期末，新湖期货有限公司股权结构：

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新湖期货董事会由5位董事构成，具体如下：

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截至2018年12月31日，新湖期货总资产49.70亿元，总负债42.01亿元，所有者权益7.69亿元；2018年1-12月，新湖期货实现营业收入31.33亿元，净利润0.36亿元。

六、关于房地产开发业务

公司房地产业务去化压力较大，且部分房地产开发项目周期较长。请公司补充披露如下事项。

14、年报显示，公司2018年存货703.54亿元，同比增长18.50%；而2018年预收账款仅163.57亿元，同比增长仅5.00%。请公司补充披露：（1）结合在售项目所在地区的限购政策及周边房地产市场价格等情况，说明公司是否充分计提存货跌价准备；（2）请分地区说明公司的存货和去化情况；（3）结合公司2019年一季度房地产销售、去化以及毛利率情况，说明公司房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性。

公司回复：

报告期末，公司存货明细如下：

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期内存货增加较快，主要系上海内环旧改项目拆迁工作进展顺利，投入较大所致。

公司存货构成中拆迁成本占比较大，其中上海内环旧改项目拆迁支出约270亿元；开发产品占比较小，即公司商品房积压较少。

（1）结合在售项目所在地区的限购政策及周边房地产市场价格等情况，说明公司是否充分计提存货跌价准备；

公司对存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单项存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。

对于期末已完工房地产项目结存的开发产品，以估计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值；对于期末未完工房地产项目开发成本及拟开发产品，以估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值。估计售价区分为已预售及未售部分，已预售部分按照实际签约金额确认估计售价，未售部分按照近期销售均价或类似开发物业产品的市场销售价格结合项目自身定位、品质及销售计划综合确定。

公司结合在售项目所在地区的限购政策及周边房地产市场价格等情况后，房地产存货计提跌价准备0.81亿元，已充分计提存货跌价准备。

（2）请分地区说明公司的存货和去化情况；

公司2018年存货分地区情况如下：

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参照行业可比口径，公司2018年房地产销售和去化情况如下：

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注：累计去化率=截至2018年12月末累计销售面积/累计已取得预售证的可销售面积

（3）结合公司2019年一季度房地产销售、去化以及毛利率情况，说明公司房地产开发业务的盈利能力和业绩可持续性。

2019年1季报，公司地产合同销售面积13.50万平方米，同比减少0.33%；合同销售收入21.27亿元，同比减少6.77%；合同销售毛利率37.17%，与上年相比基本持平，未发生明显变化；分地区销售和去化情况具体如下：

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注：累计去化率=截至2019年3月末累计销售面积/累计已取得预售证的可销售面积

目前，公司地产项目大部分分布在长三角区域，开发产品库存较少，销售风险较少。公司会密切关注国家及各地政府的地产调控政策变化及市场销售情况，准确定位产品、灵活调整经营策略、前瞻应对市场波动。

15、年报显示，公司房地产开发业务的存货中，位于杭州、衢州、苏州、上海等地多个在开发项目时长已超过十年。请公司说明上述项目开发进展缓慢的原因，公司后续对项目进展有无相应安排和调整。

公司回复：

公司部分开发项目进展缓慢的主要原因系：项目规模较大，分期实施，总周期较长；同时因规划、拆迁等外部因素导致项目前期稍有延缓。但上述项目目前均进展顺利，处于最后一期开发中，正加快完成最后的进度；且项目之前若干期均已如期交付，完成开发。具体情况如下：

（1）杭州

公司在杭州的香格里拉项目系①开发初期与村民道路处理、个别民房拆迁、部分土地争议未完全解决等原因造成部分地块实际交付时间迟于合同约定时间；②项目规模较大，总用地面积83万平方米（约1249亩），总建筑面积53万平方米，分三期开发，其中一、二期已完成开发，三期正在建设中。截至2018年末，项目累计开工面积38万平方米，累计竣工30万平方米，预计项目将于2022年全部完工。

杭州·新湖果岭项目系项目规模较大，总用地面积36万平方米(约541亩)，总建筑面积55万平方米，分四期开发。截至2018年末，项目累计开工面积55万平方米，累计竣工39万平方米，预计项目将于2020年全部完工。

（2）衢州

公司在衢州的新湖景城项目系①通过协议出让方式取得国有土地使用权，根据约定分四期交付土地；②项目规模较大，总用地面积48万平方米（约720亩），总建筑面积109万平方米，分四期开发，其中一至三期已完成开发，第四期开发接近完成。截至2018年末，项目累计开工面积109万平方米，累计竣工82万平方米，项目将于2019年全部完工。

（3）苏州

公司在苏州的明珠城项目因项目规模较大，总用地面积104万平方米（约1561亩），总建筑面积210万平方米，分五期开发，一至四期已完成开发，第五期正在开发建设中。截至2018年末，项目累计开工面积210万平方米，累计竣工147万平方米，预计项目将于2021年全部完工。

（4）上海

公司在上海的新湖明珠城和青蓝国际项目系上海内环内旧城改造项目，在项目具体实施过程中，根据拆迁进度分期开发。

上海·新湖明珠城是普陀区365旧城区改造重点项目，也是上海市内环线以内最大的“365”旧城改造项目之一，规模较大，总用地面积23万平方米（约343亩），总建筑面积为90万平方米，根据拆迁进度分四期开发。截至2018年末，项目累计开工面积 62万平方米，累计竣工55万平方米，2019年新开工13万方，在建部分预计将于2023年全部完工。

上海·青蓝国际是上海市新一轮365旧城改造的重点项目之一，是闸北区旧城棚户区改造的民生工程项目，总建筑面积为33.9万平方米，根据拆迁进度分两期开发，一期已开发完成，二期正在开发建设中。截至2018年末，项目累计开工面积15.4万平方米，累计竣工15.4万平方米，剩余18.5万平方米已于2019年开工，预计将于2023年全部完工。

上述项目已全部进入最后一期的开发阶段，公司将加速项目的开发进度，加大销售力度，积极提升资源转化效率。

特此公告。

新湖中宝股份有限公司

2019年6月10日