南国置业股份有限公司
(上接170版)
单位：万元
（2）母公司利润表
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单位：万元
（3）母公司现金流量表
单位：万元
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（二）主要财务指标
单位：万元
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上述财务指标计算公式如下：
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）应收账款周转率=营业收入/应收账款平均余额
（5）存货周转率=营业成本/存货平均余额
（6）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
（7）销售净利率=（净利润/营业收入）×100%
（8）净资产收益率=净利润/净资产平均余额
（9）总资产收益率=净利润/总资产平均余额
（10）贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额
（11）利息偿付率=实际支付利息/应付利息
（三）公司管理层简明财务分析
1、合并报表口径分析
（1）资产情况分析
报告期内，公司资产结构如下：
单位：万元、%
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2017年末、2018年末和2019年9月末，公司的资产总额分别为2,304,425.37万元、2,396,479.20万元和2,397,572.75万元。
2017年末、2018年末及2019年9月末，公司流动资产分别为2,227,371.00万元、2,304,865.56万元和2,293,498.94万元，占总资产的比重分别为96.66%、96.18%和95.66%；非流动资产分别为77,054.38万元、91,613.65万元和104,073.81万元，占总资产的比重分别为3.34%、3.92%和4.34%。
从资产构成情况来看，公司流动资产总额较大、占资产比重较高，资产变现能力强。整体而言，公司资产以流动资产为主，资产质量优良、结构合理，与公司经营状况和行业特征相符。
（2）负债结构分析
报告期内，公司负债结构如下：
单位：万元、%
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2017年末、2018年末及2019年9月末，公司负债总额分别为1,806,638.48万元、1,884,352.60万元和1,867,406.52万元。
2017年末、2018年末及2019年9月末，公司流动负债分别为1,175,374.48万元、1,119,467.60万元和939,361.32万元，分别占总负债的65.06%、59.41%和50.30%；非流动负债分别为631,264.00万元、764,885.00万元和928,045.19万元，分别占总负债的34.94%、40.59%和49.70%。
公司以流动负债为主的资产结构，与这种负债结构能够形成良好对应，债务结构合理。房地产行业属于资金密集型行业，公司债务规模较高，但总体债务风险可控。
（3）现金流量分析
报告期内，公司的现金流情况如下
单位：万元
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①经营活动现金流量分析
2017年、2018年和2019年1-9月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为165,021.98万元、234,402.42万元和-17,286.16万元。
发行人2017年度、2018年度经营活动现金流量净额与净利润差额较大，主要是因为公司主要从事房地产开发业务，房地产开发具有投资周期长、资金需求庞大等特点，并且房地产项目的收入确认和成本结转具有滞后性，与房地产项目的销售与开发投入不同步，因而导致报告期内的经营活动现金流量净额与净利润不匹配。
公司的经营活动现金流入主要来源于商业地产业务板块。2017年度、2018年度及2019年1-9月，公司的经营活动现金流入分别为729,483.11万元、765,505.94万元及207,169.50万元，近两年呈现增长态势。2018年度，公司经营活动产生的现金流入同比增加36,022.83万元，增幅4.94%，增幅较小。
公司的经营活动现金流出主要是正常经营活动所需的费用支出以及对公司所投资项目的资金注入。2017年度、2018年度及2019年1-9月，公司经营活动现金流出分别为564,461.13万元、531,103.51万元及224,455.66万元。2018年度，发行人经营活动产生的现金流出同比减少33,357.62万元，减幅5.91%，减幅较小。
②投资活动现金流量分析
2017年、2018年和2019年1-9月，公司投资活动现金流量净额分别为12,287.47万元、-94,610.12万元和-1,647.81万元。2018年公司投资活动现金净流量较2017年末下降106,897.59万元，降幅为869.97%，主要系收回关联企业融资款项金额同比减少和本年非同一控制下收购武汉临江悦城房地产开发有限公司所致。2019年1-9月发行人投资活动现金净流量较2018年末增加92,962.31万元，增幅98.26%，主要系收回关联企业融资款项所致。
③筹资活动现金流量分析
2017年、2018年和2019年1-9月，公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-116,974.34万元，-160,555.28万元和27,804.19万元。
2018年公司筹资活动现金净流量较2017年末减少43,580.94万元，降幅为37.26%，主要因为发行人取得借款现金流入及偿还债务现金流出大幅减少所致。2019年1-9月公司筹资活动现金净流量较2018年末增加188,359.47万元，增幅117.32%，主要系发行企业债券和中期票据所致。
（4）偿债能力分析
报告期内公司主要偿债能力指标如下：
单位：万元
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上述财务指标计算公式如下
（1）流动比率=流动资产/流动负债
（2）速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
（3）资产负债率=负债总额/资产总额
（4）利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出）/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）。如果（利润总额+计入财务费用的利息支出）小于或等于0，则利息保障倍数等于0；
（5）EBITDA利息保障倍数＝EBITDA/利息支出= EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）
从短期偿债能力来看，2017年末、2018年末及2019年9月末，公司流动比率分别为1.90、2.06和2.44，速动比率分别为0.47、0.49和0.57，公司流动比率和速动比率保持在房地产行业的合理水平且基本保持稳定，公司以流动资产为主的资产结构保证了公司短期偿债能力。
从长期偿债能力来看，2017年末、2018年末及2019年9月末，公司资产负债率分别为78.97%、78.63%及77.89%，公司财务杠杆水平较高，主要与公司所处行业和业务特征相关。公司主要从事房地产开发业务，房地产开发具有投资周期长、资金需求庞大等特点。根据Wind资讯数据，房地产业平均偿债能力指标情况：
单位：倍、%
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综合来看，公司资产变现能力较强，负债结构与其所处发展阶段及业务特征匹配，同时公司具备较强的盈利能力，能对负债的偿还起到保障作用。
（5）盈利能力分析
报告期内，公司主要盈利能力指标如下：
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单位：万元、%
上述财务指标计算公式如下：
（1）毛利率=（营业收入-营业成本）/营业收入
（2）净资产收益率=净利润/净资产平均余额
（3）总资产收益率=净利润/总资产平均余额
（4）EBITDA＝利润总额＋计入财务费用的利息支出＋固定资产折旧＋无形资产摊销＋长期待摊费用摊销
2017年末、2018年末及2019年1-9月，公司营业收入分别为316,612.05万元、403,094.38万元和400,809.43万元。2018年营业收入较2017年增加84,197.38万元，增幅26.59%。
2017年末、2018年末及2019年1-9月，公司营业成本分别为265,270.47万元、380,584.55万元和386,124.09万元。近两年公司的营业成本基本稳定，无显著变化，与营业收入相匹配。
2017年末、2018年末及2019年1-9月，公司净利润分别为7,535.32万元、11,220.78万元和4,132.42万元，近两年净利润保持持续稳定增长。
2、未来业务目标及盈利能力的可持续性
（1）未来业务发展目标
公司顺应国家产业政策和行业发展趋势，坚持以商业地产开发与运营为主体，以地产金融业务和产业地产等新兴业务为两翼的“一体两翼”发展战略，围绕北京、上海、深圳、武汉、南京、成都、重庆等重要城市和项目开发、商业运营、金融业务、产业地产、长租公寓等业务板块及重要城市、重大交通节点、重大综合体项目三个重大方向进行战略布局。
公司将整合资源，把握节奏，确保达成拓展战略。一是高度聚焦战略区域，加大并购力度和对外合作，做好多种拓展模式下的融资匹配和风险控制，进一步提升投资拓展能力。二是积极与标杆企业合作，夯实公司在商业运营和住宅开发的核心竞争力。三是深入研究各项政策，寻求新的业绩突破点，推进项目落地。
公司将推进商业理念转型升级，开展与商业强相关的产业IP研究分析，着力引入优质IP，完善资产管理体系，建设标准化数据系统，整合内外部资源，持续提升商业招商和运营能力。
（2）盈利能力可持续性
公司营业收入主要由主营业务构成， 主营业务收入在营业总收入中占比高。公司主营业务由商业物业的开发与销售、住宅物业的开发与销售、商业物业的出租与物业管理构成。公司的毛利润主要来自物业销售。
从公司主营业务的商业模式来看，公司开发商业地产项目通常采取自主开发模式，少数项目采取合作开发模式，公司无委托代建形式开发的商业地产项目。自主开发模式下，公司通过对拟开发土地进行土地价值评估，充分研究项目开发的可行性、研发并选择合适的产品定位，公司自行投资进行开发、建设、销售或出租的商业地产开发模式。合作开发模式下，公司与其他房地产公司共同投资成立项目公司，以项目公司的名义获取拟开发的土地，共同开发、建设、销售，双方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益。
综上，公司主要采取自主开发的商业模式，公司的收入基本保持着稳定增长的趋势，其中收入波动的主要原因为房地产行业项目周期较长的特殊性。公司的利润水平一直保持行业平均水平，而公司的成本控制保持着稳定的水平。公司的盈利水平具较强的可持续性。
四、募集资金用途
本次发行公司债券的募集资金拟用于偿还有息债务、补充流动资金等其他符合要求的用途。提请股东大会授权董事会根据公司财务状况等实际情况在上述范围内决定募集资金使用的具体事宜。
五、其他重要事项
（一）对外担保情况
1、公司及其子公司对外担保情况
截止2018年末，公司及子公司对外担保（不包括对子公司的担保）总金额为3.96亿元，详细情况如下：
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2、公司对子公司的担保情况
截止2018年末，公司对子公司的担保总金额为30.44亿元，详细情况如下：
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3、子公司对子公司的担保情况
截止2018年末，公司对子公司的担保总金额为5.80亿元，详细情况如下：
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截止2018年末，公司实际对外担保总额为34.40亿元，占净资产比例为76.27%，其中为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额3.96亿元，且均为直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务提供担保。
4、购买商品房业主的按揭贷款担保
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截至2018年12月31日，公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额23.32亿元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购房屋的房屋所有权证并办妥房屋抵押登记，将房屋所有权证等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据行业惯例此担保是必须的，本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情况，因此该担保对本公司的财务状况无重大影响。
（二）重大未决诉讼或仲裁
截至本预案出具之日，公司及子公司其他诉讼、仲裁事项已汇总公布于公司定期报告。
特此公告。
南国置业股份有限公司
董事会
2020年4月23日
股票代码:002305 股票简称:南国置业 公告编号:2020-029号
南国置业股份有限公司
关于会计政策变更的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整,没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
重要内容提示：本次会计政策变更对公司财务状况、经营成果和现金流量不产生重大影响。
南国置业股份有限公司（以下简称“公司”）于2020年4月22日召开第五届董事会第四次会议和第五届监事会第四次会议，审议通过了《关于会计政策变更的议案》，具体情况如下:
一、本次会计政策变更概述
1、变更原因：财政部于2017年7月5日修订发布《企业会计准则第14号一一收入》（财会[2017]22号）（以下简称“新收入准则”）。根据财政部要求，在境内外同时上市的企业以及在境外上市并采用国际财务报告准则或企业会计准则编制财务报表的企业，自2018年1月1日起施行；其他境内上市企业，自2020年1月1日起施行；执行企业会计准则的非上市企业，自2021年1月1日起施行。由于上述会计准则修订，公司对会计政策相关内容进行调整。
2、本次变更前，公司采用财政部2006年颁布的《企业会计准则第14号--收入》（以下简称“原收入准则”），以风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准。公司收入在同时满足下列条件时予以确认：商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方，收入的金额及相关成本能够可靠计量，相关的经济利益很可能流入企业，公司既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。
3、变更生效日期：公司自2020年1月1日起执行新收入准则。
4、变更审议程序：公司于2020年4月22日召开第五届董事会第四次会议和第五届监事会第四次会议审议通过了《关于会计政策变更的议案》，本次会计政策变更无需提交股东大会审议。
二、本次会计政策变更对公司的影响
按照财政部规定，公司自2020年1月1日起执行新收入准则，并于2020年一季度财务报告及以后期间的财务报告中变更部分报表格式。本次会计政策变更对公司财务状况、经营成果和现金流量无重大影响。
三、董事会关于会计政策变更的说明
公司董事会认为，本次会计政策变更是根据财政部修订及颁布的最新会计准则及结合公司实际情况进行的调整，符合相关规定。执行变更后会计政策能够客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果，不会对当期和会计政策变更前公司总资产、负债总额、净资产及净利润产生重大影响。同意本次会计政策变更。
四、独立董事关于会计政策变更的独立意见
本次会计政策变更符合财政部的相关规定。执行新政策不会对公司财务报表产生重大影响。本次会计政策变更已履行了相关审批程序，符合法律、法规、规范性文件和公司章程的规定，不存在损害公司及全体股东特别是中小股东利益的情形。我们同意本次会计政策变更。
五、监事会关于会计政策变更的意见
公司此次会计政策变更是根据财政部相关文件要求进行的合理变更，符合《企业会计准则》及相关规定，符合公司实际情况，执行新会计政策能够客观、公允地反映公司的财务状况和经营成果，本次会计政策变更的决策程序符合有关法律、法规和《公司章程》的规定，不存在损害公司和中小股东利益的情形，公司监事会同意本次会计政策的变更。
六、备查文件
1、第五届董事会第四次会议决议；
2、第五届监事会第四次会议决议；
3、独立董事关于第五届董事会第四次会议相关事项的事前认可及独立意见。
特此公告。
南国置业股份有限公司
董事会
2020年4月23日
证券代码：002305 证券简称：南国置业 公告编号：2020-032号
南国置业股份有限公司
关于举行2019年度业绩
说明会的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
南国置业股份有限公司将于2020年4月30日（星期四）下午15:00一17:00 在“南国置业投资者关系”小程序举行2019年度业绩网上说明会。本次年度业绩说明会将采用网络远程方式举行，广大投资者可登录“南国置业投资者关系”小程序参与本次年度业绩说明会。
参与方式一：在微信中搜索“南国置业投资者关系”；
参与方式二：微信扫一扫以下二维码：
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投资者依据提示，授权登入“南国置业投资者关系”小程序，即可参与交流。
出席本次说明会的人员有：总经理钟永红先生、董事会秘书畅文智先生、财务总监涂晓莉女士、独立董事俞波先生。欢迎广大投资者积极参与！
特此公告。
南国置业股份有限公司
董 事 会
2020年4月23日
