泛海控股股份有限公司
证券代码： 000046 证券简称： 泛海控股 公告编号：2020-063
2019年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议：
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非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会会议审议通过的利润分配预案为：以2019年12月31日总股本5,196,200,656股为基数，向全体股东每10股派发现金红利1.00元（含税），不送红股，不以资本公积金转增股本。本次利润分配预案尚需提交公司股东大会审议。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
公司2019年年度报告经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。
二、公司基本情况
（一）公司简介
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（二）报告期主要业务或产品简介
2014年初，面对外部环境变化和公司经营发展需要，经审慎研究，公司董事会作出企业战略转型发展的决策，由单一的房地产上市公司向涵盖金融、房地产等业务的综合性控股上市公司转型。确定转型战略以来，公司全力调结构、促转型，金融业务和房地产业务已成为支撑公司经营业绩的主要业务，且金融业务占比持续提升。2020年1月，经中国证监会核准，公司行业分类由房地产变更为金融业。公司正在按照“聚焦主业，创新发展”的思路，持续推动公司高质量发展。目前公司从事的主要业务包括：
1、金融业务
金融业务是公司转型的主要方向。经过近几年的系统布局和整合优化，公司现已拥有民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）等核心金融平台，拥有较为丰富的金融业务经营资质，金融服务体系不断健全，为广大客户提供金融增值服务的能力持续提升。其中，民生信托坚定不移地走“专业化、特色化、投行化、盈利化”的发展道路，近年来业绩表现突出，产品结构持续优化，呈现出良好的发展态势；民生证券不断夯实业务及管理基础，整体经营质量获得显著提升，并正在积极开展增资扩股、引进新投资者的工作，以进一步优化股权结构，增强其资本实力和发展后劲；亚太财险坚持客户需求为导向，能力建设为抓手，高质量发展为追求，围绕车险经营重在“质”、非车经营重在“量”、信保发展重在“控”、投资管理重在“稳”的核心策略，推进“大销售、大客服、大运营”三大体系建设，企业发展能力逐年提升。
2、房地产业务
房地产业务是公司的传统业务。公司房地产项目价值的持续加速释放，是公司实施战略转型、进一步做优做强的有力支撑。从起步发展至今二十余年，公司已形成集规划设计、开发建设、商业管理及物业服务于一体的房地产开发运营模式，在国内外多个重点城市核心地段实现了布局，土地储备较为充足且成本优势明显，产品类型丰富，涵盖住宅、公寓、酒店、写字楼、大型综合体等多种业态，品牌效应突出，代表项目包括武汉中央商务区、杭州民生金融中心、北京泛海国际居住区等精品标杆项目。
（三）主要会计数据和财务指标
1、近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
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2、分季度主要会计数据
单位：元
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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
（四）股本及股东情况
1、普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
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2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
3、以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
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（五）公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
√ 是 □ 否
1、公司债券基本信息
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注：上表中，付息日、兑付日如遇非交易日，则顺延至其后的第1 个交易日。
2、公司债券最新跟踪评级及评级变化情况
报告期内，东方金诚国际信用评估有限公司（以下简称“东方金诚”）对公司及公司发行的“15泛控01”、“16泛控01”、“16泛控02”等3只公司债券进行了2019年度跟踪评级。经东方金诚评定，公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定，上述3只公司债券的信用等级为AA+。公司已根据监管要求于2019年6月17日对外披露了3只公开发行公司债券的跟踪评级报告一一《泛海控股股份有限公司主体及相关债项2019年度跟踪评级报告》，具体内容详见公司披露于2019年6月17日巨潮资讯网的相关公告。
报告期内，东方金诚对公司的信用状况进行了综合分析，评定公司主体信用等级为AA+，评级展望为稳定；同时对公司发行的“泛海控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”、“泛海控股股份有限公司2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”的信用状况进行了综合分析，评定上述债券的信用等级为AA+，具体内容详见公司披露于2019年6月24日、2019年12月23日巨潮资讯网的相关公告。
3、截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标
单位：万元
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注：
财务指标定义及计算公式：
1、息税折旧摊销前利润（EBITDA）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）+折旧+摊销
2、息税前利润（EBIT）=净利润+所得税（企业所得税及土地增值税）+利息（计入当期损益的利息支出）
3、流动比率=流动资产/流动负债
4、速动比率=（流动资产-存货）/流动负债
5、资产负债率=负债总额/资产总额*100%
6、EBITDA全部债务比= EBITDA/有息债务总额（短期借款+应付短期融资款+拆入资金+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）
7、利息保障倍数=息税前利润（EBIT）/（计入财务费用的利息支出+资本化的利息支出）
8、EBITDA利息保障倍数= EBITDA /（计入当期损益的利息支出+资本化的利息支出）
9、现金利息保障倍数=（经营活动产生的现金流量净额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出
10、贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额*100%
11、利息偿付率=实际支付利息/应付利息*100%
上述会计数据和财务指标同比变动超过30%的主要原因
√ 适用 □ 不适用
速动比率大幅提高，系报告期处置子公司减少存货及速动资产增加；
EBITDA全部债务比大幅提高，主要系报告期处置子公司后有息负债大幅减少；
利息保障倍数、EBITDA利息保障倍数同比增加，主要系报告期利润总额增加及利息支出减少。
三、经营情况讨论与分析
（一）报告期经营情况简介
2019年，全球经济政治格局仍处于深度调整过程中，中国社会经济发展面临的外部挑战明显增多。面对这种情况，党和国家始终坚持稳中求进的工作总基调，坚持新发展理念，积极推动高质量发展，国民经济运行总体平稳，发展质量稳步提升。分行业来看，金融行业方面，强化监管、深化改革和对外开放全面有序推进，金融控股公司监督管理试行办法（征求意见稿）及证券公司、信托公司等金融子行业股权管理办法等重磅规则陆续推出，对金融机构经营和公司治理等提出严格要求；房地产行业方面，政策调控以促进房地产市场平稳健康发展为目标，坚持“房住不炒”的定位，强化因城施策、分类指导，同时行业融资持续收紧，行业经营承压进一步加剧。
在机遇和压力共存的外部环境下，公司审时度势、承压奋进，始终坚持以国家政策方针为指引，以战略目标为导向，突出重点、把握关键，持续推进公司转型发展工作。一是进一步聚焦金融业务发展，金融子公司的经营创效能力显著提升，对公司整体业绩贡献逐年递增。2020年1月，经中国证监会核准，公司行业分类由“房地产”正式变更为“金融业”的子行业“其他金融业”，标志着公司的战略转型取得重大进展。二是积极推进境内外资产处置和金融子公司平台引战工作，努力提升资产配置效率和使用效能。公司于2019年初出售了北京泛海国际居住区1号地块和上海董家渡项目，标志着公司地产业务去化进入实质性阶段。三是坚决贯彻落实“去杠杆”、“降负债”目标并重点关注公司阶段性现金流风险，力保公司财务安全稳健、风险整体可控。
在公司董事会、管理层及全体员工的共同努力下，2019年公司运营总体平稳，转型发展稳中有进。经审计，公司全年实现营业总收入125.02亿元，同比增长0.79%；实现归属于上市公司股东的净利润10.95亿元，同比增长17.62%。截至2019年12月31日，公司总资产1,778.72亿元，归属于上市公司股东的净资产214.73亿元。
报告期内，公司重点推进了以下几个方面的工作：
1、加强核心能力建设和风险管理，推动金融业务发力提效
2019年，公司金融子公司严格落实各项监管要求，在稳健经营、严控风险的前提下，持续加强核心能力建设并努力把握市场机会，实现业务规模和经营质量双提升。经审计，公司金融板块年内实现营业收入96.29亿元，同比增长30.18%；实现净利润15.94亿元，同比增长25.26%。
信托业务方面，公司控股子公司民生信托将转型创新与风险管理作为关键核心，着重提升主动管理能力和资金募集能力，财富中心建设进一步加快，受托资产管理规模保持平稳，主动管理占比仍保持在较高水平，年内连续第三年获评行业最高评级A级信托公司。2019年民生信托实现营业收入23.44亿元，与上年基本持平，实现净利润9.33亿元，同比略有下降。
证券业务方面，公司控股子公司民生证券继续打造“投行、投资、投研”三位一体的战略发展平台，以创新开拓带动业绩快速增长，2019年实现营业收入26.88亿元，同比增长84.28%，实现净利润5.32亿元，同比增长461.08%，高于行业平均增幅，且投行业务优势得到巩固提升，年内IPO保荐企业数量、科创板上市承销保荐收入金额、已报会在审IPO项目数量等指标位居行业前列。
保险业务方面，亚太财险车险业务突出品质导向、科技赋能，非车险业务不断扩大规模，保费收入同比增长28.20%，高于行业整体增速，综合成本率持续下降，实现了三年连续盈利目标，且亚太财险香港分公司改为子公司申请获得中国银保监会批准，为后续业务拓展奠定了重要基础。
此外，年内公司新获取特定目的信托受托机构资格、投资管理人受托管理保险资金资格等多项金融业务经营资质；2020年2月，民生证券旗下民生基金管理有限公司获得中国证监会核准设立，公司金融业务扩展至公募基金领域，公司综合金融服务能力进一步增强。
2、聚焦武汉中央商务区发展，推进房地产业务转型升级
2019年，面对持续偏紧的房地产调控政策和市场环境，公司坚定不移地践行“优化处置、聚焦发展”的战略，并进一步推进武汉中央商务区股份有限公司增资扩股工作，集中资源做好以武汉中央商务区为核心的境内房地产项目开发建设、销售、运营工作，持续推进房地产业务由以开发销售为主向投资、开发、运营三位一体的转型升级。
项目销售方面，公司采取灵活多变的销售措施和激励措施以及精装交付和毛坯交付相结合的销售形式，全力推动存量项目销售，加速现金回流，争取“应收尽收”，同时加强剩余商业、车位等可售资源盘点，积极拓展可售资源，争取“应售尽售”。
项目开发建设方面，公司克服内外部困难，顺利实现武汉中央商务区芸海园、北京泛海国际居住区二期泛海世家等重点项目的精装交付和武汉泛海生活广场的按期开业，为后期项目的整体经营打下了坚实基础。
不动产运营方面，公司不断提高不动产运营水平，充分利用武汉中央商务区持有型物业核心区位、业态丰富等优势，积极拓展招商渠道，推动优质资源引进整合，探索创新运营模式，在租项目出租率有所提升。
3、统筹资金债务安排，着力应对阶段性资金压力
2019年，房地产调控持续深入，金融严监管不断加码，企业融资环境进一步收紧，公司面临部分债务集中到期导致的阶段性资金流动压力。
报告期内，公司积极发挥主观能动性，通过采取推动经营回款、协调政府支付拆迁返还款、落实融资提款、盘活前期投资和加强金融机构战略合作等多种举措，努力筹集资金，最大限度统筹保障境内外各项资金需求，确保公司资金周转顺畅。
除上述融资活动外，公司在市场资金相对紧张的情况下，在资本市场持续发力，在境内成功发行两期公司债券募集资金10.50亿元，在境外成功发行美元债募集资金3.45亿美元，并于2020年初完成不超过20亿元疫情专项债申报、计划申报发行不超过53亿元的中期票据。
经过不懈努力并克服重重困难，年内公司实现了资产负债率和负债规模的双降，即公司非金融板块有息负债规模从2018年底的1,102.51亿元降至2019年底的738.83亿元，资产负债率由2018年底的86.60%降至2019年底的81.39%。
4、持续提升风险管理能力，强化全流程闭环管理
2019年，公司持续完善风险管控机制，强化从风险监控预警到应对化解的全流程闭环管理，加强对子公司的垂直管理和金融风险的识别管控，以确保公司长期稳定健康发展。具体体现在：第一，完善风险定期监测、预警和报告的工作机制，进一步提升日常风险监测的深度和广度，准确识别、动态分析和审慎评估公司经营中面临的主要风险；第二，加强对金融业务中信用风险、市场风险和流动性风险的识别和管控，常态化梳理、穿透排查风险资产，推进化解重点业务领域的存量风险，同时防范体系内的风险交叉传染；第三，强化独立垂直的风控管理架构，与各子公司建立长效联系机制，对子公司通过重大事项风控审核、业务指导等不同模式进行垂直的风险管理，全面掌握子公司实际风险与合规情况。
5、完善公司治理和内部运营管理，夯实公司发展基础
2019年，公司根据转型发展需要，持续完善公司治理和内部运营管理。具体举措包括：一是强化“三会”和信披合规意识，将上市公司合规运作要求嵌入公司所有业务板块和工作环节中，确保公司经营运作依法合规开展；二是根据业务开展需要，稳步推进人员优化和组织结构优化工作，以有效节约人力和行政成本，不断激发员工队伍活力和潜力；三是细化现金流管理，磨合匹配资金需求，提高资金使用效率；四是持续推进信息化建设，扩大信息化应用范围，有效支持公司业务管理提升需求；五是围绕公司金融业务和重点项目，不断提升审计效能，以审促改，提升公司业务开展的合规性。
（二）报告期内公司房地产项目经营管理情况
1、新增土地储备项目
□ 适用 √ 不适用
2、累计土地储备情况
单位：万平方米
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3、主要项目开发情况
单位：平方米、万元
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4、主要项目销售情况
单位：平方米、万元
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5、主要项目出租情况
单位：平方米
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6、土地一级开发情况
单位：万元、平方米
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7、发展战略和未来一年经营计划
详见《泛海控股股份有限公司2019年年度报告》第四节经营情况讨论与分析之“九、公司未来发展的展望”相关内容。
8、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
按房地产经营惯例为商品房承购人提供抵押贷款担保，截至2019年12月31日累计余额为65.70亿元。
9、董监高与上市公司共同投资
□ 适用 √ 不适用
（三）报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
（四）占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
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（五）是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
（六）报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
□ 适用 √ 不适用
（七）融资情况
单位：元
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注：公司债券、中期票据、部分银行贷款及部分非银行类贷款采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，期末账面价值与期末融资余额存在一定差异。
（八）面临暂停上市和终止上市情况
□ 适用 √ 不适用
（九）涉及财务报告的相关事项
1、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
（1）财政部于2017年度修订了《企业会计准则第22号一一金融工具确认和计量》、《企业会计准则第23号一一金融资产转移》、《企业会计准则第24号一一套期会计》和《企业会计准则第37号一一金融工具列报》。修订后的准则规定，对于首次执行日尚未终止确认的金融工具，之前的确认和计量与修订后的准则要求不一致的，应当追溯调整。涉及前期比较财务报表数据与修订后的准则要求不一致的，无需调整。本公司将因追溯调整产生的累积影响数调整当年年初留存收益和其他综合收益。具体调整影响情况详见《泛海控股股份有限公司2019年年度报告》第十二节财务报告之“五、46.重要会计政策和会计估计变更”。
（2）财政部于2019年4月30日发布了《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》（财会（2019）6号），对一般企业财务报表格式进行了修订。本公司执行上述规定的主要影响如下：
a.将资产负债表中“应收票据及应收账款”拆分为“应收票据”和“应收账款”列示；“应付票据及应付账款”拆分为“应付票据”和“应付账款”列示；比较数据相应调整；
b.将基于实际利率法计提的金融工具的利息列示在相应金融工具的账面余额中，涉及变更的项目包括：“货币资金”、“结算备付金”、“融出资金”、“买入返售金融资产”、“存出保证金”、“存出资本保证金”、“债权投资”、“其他债权投资”、“应收利息”、“短期借款”、“应付短期融资款”、“拆入资金”、“卖出回购金融资产款”、“代理买卖证券款”、“一年内到期的非流动负债”、“其他流动负债”、“长期借款”、“应付债券”和“应付利息”。
（3）财政部于2019年5月9日发布了《企业会计准则第7号一一非货币性资产交换》（2019修订）（财会〔2019〕8号），修订后的准则自2019年6月10日起施行，对2019年1月1日至本准则施行日之间发生的非货币性资产交换，应根据本准则进行调整。对2019年1月1日之前发生的非货币性资产交换，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。
（4）财政部于2019年5月16日发布了《企业会计准则第12号一一债务重组》（2019修订）（财会〔2019〕9号），修订后的准则自2019年6月17日起施行，对2019年1月1日至本准则施行日之间发生的债务重组，应根据本准则进行调整。对2019年1月1日之前发生的债务重组，不需要按照本准则的规定进行追溯调整。本公司执行上述准则在本报告期内无重大影响。
2、报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
3、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本年度纳入合并范围的公司共191户，其中非同一控制下企业合并增加7户，新设成立子公司5户；处置子公司5户。合并报表范围变化具体情况详见《泛海控股股份有限公司2019年年度报告》第十二节财务报告之“八、合并范围的变更”。
泛海控股股份有限公司
董事长：卢志强
董事会批准报送日期：2020年4月27日
