嘉凯城集团股份有限公司

2019年年度报告摘要

证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2020-011

一、重要提示

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

董事、监事、高级管理人员异议声明

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声明

除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

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非标准审计意见提示

□ 适用 √ 不适用

董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案

□ 适用 √ 不适用

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案

□ 适用 √ 不适用

二、公司基本情况

1、公司简介

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2、报告期主要业务或产品简介

公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。作为长期深耕长三角区域的上市公司，公司具备二十多年的房地产开发及商业资产管理经验，已成功开发大量中、高端房产项目。项目主要位于上海、南京、苏州等长三角区域城市。

报告期内，房地产宏观调控政策基调继续保持稳定。自恒大入主嘉凯城以来，公司借助控股股东成熟的运营模式以及世界500强企业的品牌影响力，优化管理模式、有效控制各项费用和成本，加快存量资产去化力度，第二主业院线业务发展初具规模，公司可持续发展能力得到不断增强。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□ 是 √ 否

单位：元

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（2）分季度主要会计数据

单位：元

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上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异

□ 是 √ 否

4、股本及股东情况

（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股

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（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无优先股股东持股情况。

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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5、公司债券情况

公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券

否

三、经营情况讨论与分析

1、报告期经营情况简介

公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号一一上市公司从事房地产业务》的披露要求

2019年，全国楼市总体平稳，调控取得预期效果。落实“一城一策”长效机制试点稳妥推进，坚持“房住不炒”平稳健康发展。2019年1-12月份，全国房地产开发投资132,194亿元，比上年增长9.9%；商品房销售额159,725亿元，增长6.5%。国家统计局公布的《2019年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，一线城市新建商品住宅销售价格涨幅回落；二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅微扩，同比涨幅回落。从政策调控方面看，确保房地产市场平稳发展依然是调控的主要方向。

2019年，电影行业发展良好，国内票房总量已超640亿元，同比增长5.4%，银幕数量近7万张，电影银幕数量全球第一，观影人次不断攀升。国家电影局《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》中明确规划，到2020年，全国加入城市电影院线的电影院银幕总数将达到8万块以上。

报告期内，公司紧紧围绕年初制定的工作目标，克服重重困难，在处置存量资产、积极培育第二主业等方面取得了较大成效。

1、加快资产出售及存量资产去化，改善公司经营基本面。其中，公司通过浙江产权交易所公开挂牌的方式，以1.9亿元的成交价格转让了嘉凯城集团物业服务有限公司100%股权，以9.9亿元的成交价格转让了苏州嘉和欣实业有限公司100%股权。同时，公司通过协议转让的方式，以2.14亿元的价格转让了城市客厅资产包。此外，湖州太湖阳光假日、湖州龙溪翡翠、无锡财富中心等项目均取得了较好的销售业绩。

2、稳步推进第二主业发展，增加公司盈利点。院线公司2019年新增开业影城99家，累计已开业影城117家，银幕数770块，其中中国巨幕56块，座位数12.8万个，覆盖全国26个省市的95个市县。2019年院线公司影城观影人次约1444万人，票房全国大盘占比约0.78%。

3、进一步深化管理，提升效率。2019年，公司为适应业务转型及培育第二主业，全面梳理岗位编制，整合机构及部门，减员增效。同时,加强公司制度建设，提升效率。结合机构及职能调整，梳理公司各项业务，完善公司各类制度编订，进一步加强制度化管理、标准化管理，通过信息化手段提升公司管理效率，各类业务审批时效较上年同期有显著提升。

公司主要经营区域市场情况

2019年1-12月上海、杭州、南京房地产行业发展状况（面积单位：万平方米）

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新增土地储备项目

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累计土地储备情况

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主要项目开发情况

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主要项目销售情况

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主要项目出租情况

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土地一级开发情况

□ 适用 √ 不适用

融资途径

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发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

公司将继续加大存量资产去化力度，不断提升经营基本面，通过资产整合提升未来可持续发展能力。同时，加快院线业务拓展，进一步培育发展第二主业，稳步推进商管业务，积极打造产业投资平台，增强公司盈利能力。

（二）2020年主要经营计划

1、大力推进在售项目销售工作。加强销售管理，依据产品特点制定有效的销售方案。顺应市场形势，把控销售节奏，采取灵活的价格策略，积极拓展销售渠道，加快产品去化。

2、立足现实，对现有存量资产进行梳理分类，根据资产特点因地制宜，研究探索等多种形式的销售方案，加快存量去化。

3、继续积极探索培育第二主业，在原有基础上通过租赁自营、并购、加盟等模式进一步扩大影城规模，提升市场份额。创新影院综合体模式，积极开展影视、文化、商业、儿童、娱乐等多产业融合，建立标准化发展模式，打造影都文化产业。

4、提升产业投资能力。充分利用公司旗下子公司在基金业务等方面的经验和优势，打造集投资和资产管理业务于一体的投融资平台，为公司寻找新的利润增长点。

2、报告期内主营业务是否存在重大变化

□ 是 √ 否

3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况

√ 适用 □ 不适用

单位：元

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4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征

□ 是 √ 否

5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明

√ 适用 □ 不适用

报告期内影视放映收入较上年增长1,852.17%，占营业收入的37.48%，主要为影视放映业务为2018年三季度末新增业务，2019年公司加快发展影视放映业务，影视放映收入较上年大幅增长。

6、面临暂停上市和终止上市情况

□ 适用 √ 不适用

7、涉及财务报告的相关事项

（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

（1）会计政策变更

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注：

在新金融工具准则下所有已确认金融资产，其后续均按摊余成本或公允价值计量。在新金融工具准则施行日，以本公司该日既有事实和情况为基础评估管理金融资产的业务模式、以金融资产初始确认时的事实和情况为基础评估该金融资产上的合同现金流量特征，将金融资产分为三类：按摊余成本计量、按公允价值计量且其变动计入其他综合收益及按公允价值计量且其变动计入当期损益。其中，对于按公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资，当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

在新金融工具准则下，本公司以预期信用损失为基础，对以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资、租赁应收款、合同资产及财务担保合同计提减值准备并确认信用减值损失。

本公司追溯应用新金融工具准则，但对于分类和计量（含减值）涉及前期比较财务报表数据与新金融工具准则不一致的，本公司选择不进行重述。因此，对于首次执行该准则的累积影响数，本公司调整2019年年初留存收益或其他综合收益以及财务报表其他相关项目金额，2018年度的财务报表未予重述。

执行新金融工具准则对本公司的主要变化和影响如下：

A、首次执行日前后金融资产分类和计量对比表

a、对合并财务报表的影响

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b、对公司财务报表的影响

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B、首次执行日，原金融资产账面价值调整为按照新金融工具准则的规定进行分类和计量的新金融资产账面价值的调节表

a、对合并报表的影响

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b、对公司财务报表的影响

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C、首次执行日，金融资产减值准备调节表

a、对合并报表的影响

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b、对公司财务报表的影响

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（2）会计估计变更

本公司本年度无重要的会计估计变更。

（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

□ 适用 √ 不适用

公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√ 适用 □ 不适用

本公司2019年度纳入合并范围的子公司共120户，比上年度增加4户、减少21户,具体为：

一、新设子公司：

公司2019年度新设立4家子公司：北京恒大嘉凯影院管理有限公司、新疆恒大嘉凯影院管理有限公司、上海嘉胤企业管理咨询中心（有限合伙）、黄山衡运置业有限公司。

二、注销子公司

公司2019年度对10家子公司进行了清算注销。如下表所示：

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三、转让子公司

公司2019年度转让11家子公司股权：湖州太湖温泉度假酒店有限责任公司，嘉凯城集团物业服务有限公司及下属子公司浙江嘉杭物业管理有限公司、郑州中凯物业管理有限公司及上海恒豪基业物业服务有限公司，苏州嘉和欣实业有限公司，嘉凯城城镇化建设发展（绍兴）有限公司，嘉凯城城镇化建设发展（余杭闲林）有限公司，嘉凯城城镇化建设发展（余杭星桥）有限公司，嘉凯城城镇化建设发展（常州）孟河有限公司，嘉凯城城镇化建设发展（慈溪坎墩）有限公司。

嘉凯城集团股份有限公司

法定代表人： 钱永华

2020年4月28日

证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2020-017

嘉凯城集团股份有限公司

关于2019年度计提资产减值准备的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告所载资料真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

为公允反映嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”）各类资产的价值，按照《企业会计准则》及《嘉凯城集团股份有限公司关于计提资产减值准备管理制度》的相关规定，每年末公司对各项资产进行清查，对存在减值迹象的资产进行减值测试，预计各项资产的可变现净值低于其账面价值时，经过确认或计量，计提资产减值准备。经测试，2019年度应计提各类资产减值准备102,641,963.96元，转回或转销资产减值准备83,705,630.55元，各项目明细如下：

一、坏账准备

1、各类金融资产信用损失的确定方法

①应收票据

本公司对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：

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②应收账款

对于不含重大融资成分的应收款项，本公司按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

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③其他应收款

本公司依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

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④长期应收款（包含重大融资成分的应收款项和租赁应收款除外）

本公司依据其信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量长期应收款减值损失。

2、计提坏账准备情况

按照公司计提坏账准备的政策，2019年12月末应计提坏账准备831,769,388.30元，已计提801,304,075.71元，本期收回或转回坏账准备51,336,952.04元，因合并范围变化净减少坏账准备2,428,179.65元，需计提坏账准备84,230,444.28元，其中：计提应收账款坏账准备26,898,782.74元，计提其他应收款坏账准备57,331,661.54元；

以上共计减少2019年度净利润32,893,492.24元，减少2019年度归属于上市公司股东的净利润12,735,787.72元。

二、存货跌价准备

1、存货跌价准备的计提方法

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

2、计提存货跌价准备情况

经测试，期末应计提存货跌价准备76,422,886.52元，账面已计提存货跌价准备259,855,773.24元，转回或转销存货跌价准备32,368,678.51元，因合并范围变化减少存货跌价准备151,496,123.77元，需计提存货跌价准备431,915.56元。截止 2019年年末，存货跌价准备余额为76,422,886.52元，具体如下：

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注：其他减少为处置有存货跌价准备的子公司所致。

以上共计减少2019年度净利润431,915.56元,减少2019年度归属于上市公司股东的净利润421,808.74元。

三、长期资产减值准备

1、长期资产减值准备的计提方法

对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本公司于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

2、计提长期资产减值准备情况

本年度公司长期资产中在建工程发生了减值迹象。按照《企业会计准则》相关要求，对各项在建工程进行了减值测试，计提了减值准备17,979,604.12元。

2019年度公司计提长期资产减值准备减少2019年度净利润17,979,604.12元,减少2019年度归属于上市公司股东的净利润17,979,604.12元。

四、本次计提资产减值准备对公司的影响

上述各项计提、收回或转销资产减值准备，减少2019年度净利润51,305,011.92元，减少2019年度归属于上市公司股东的净利润31,137,200.58元。

五、本次计提资产减值准备的审批程序

2020年4月28日，公司第七届董事会第四次会议暨2019年年度董事会和第七届监事会第三次会议审议通过了《关于2019年度计提资产减值准备的议案》，同意公司对相关资产计提减值准备的方案。该事项尚需提交股东大会审议。

六、董事会、监事会、独立董事对该事项的意见

（一）董事会关于计提资产减值准备的说明

公司本次资产减值准备计提符合《企业会计准则》和公司相关会计政策的规 定，本次计提资产减值准备基于谨慎性原则，依据充分，能够真实地反映公司的 财务状况、资产价值及经营成果。

（二）独立董事对计提资产减值准备的独立意见

公司本次计提资产减值准备和核销资产损失事项依据充分，履行了相应的审批程序，符合《企业会计准则》和公司相关会计政策的规定，公司计提资产减值准备和核销资产损失后，能够更加公允地反映公司的资产状况和经营成果，可以使公司关于资产价值的会计信息更加真实可靠，具有合理性，不存在损害公司及全体股东利益特别是中小股东利益的情形。

（三）监事会关于计提资产减值准备的意见

经审核，公司本次计提资产减值准备符合《企业会计准则》相关会计政策的 规定及公司资产实际情况，审议程序合法、依据充分。此次计提资产减值准备后 能更公允地反映公司财务状况以及经营成果，同意公司计提资产减值准备。

七、备查文件

（一）《第七届董事会第四次会议暨2019年年度董事会决议》；

（二）《第七届监事会第三次会议决议》；

（三）《独立董事关于公司2019年关联方资金占用和关联方交易等有关事项的独立意见》；

（四）《嘉凯城集团股份有限公司独立董事关于预计公司关联交易等有关事项的事前认可意见》。

特此公告。

嘉凯城集团股份有限公司董事会

二〇二〇年四月三十日

证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2020-018

嘉凯城集团股份有限公司

关于聘任证券事务代表的公告

本公司董事会及全体董事保证本公告所载资料真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

2020年4月28日，嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“公司”）召开了第七届董事会第四次会议暨2019年年度董事会，审议通过了《关于聘任公司证券事务代表的议案》，同意聘任符谙先生为公司证券事务代表，协助董事会秘书履行职责，任期自本次董事会审议通过之日起至公司第七届董事会届满之日止。

符谙先生（简历附后）已经取得了深圳证券交易所董事会秘书任职资格证书，其任职资格符合《深圳证券交易所股票上市规则》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等的有关规定。

符谙先生联系方式如下：

联系地址：上海市徐汇区虹桥路536号嘉凯城集团上海办公中心

邮政编码：200030

联系电话：021-24267786

传 真：021-24267733

电子邮箱：ir000918@evergrande.com

特此公告。

嘉凯城集团股份有限公司董事会

二〇二〇年四月三十日

符谙先生简历：

符谙，男，中国国籍，无境外永久居住权，出生于1989年8月，本科学历。曾任职于浙江润丰能源工程有限公司、杭州中恒电气股份有限公司、长城影视股份有限公司。符谙先生已于2015年11月取得深圳证券交易所颁发的董事会秘书资格证书，未持有公司股份，与公司董、监、高人员、持股5%以上股东、公司控股股东及实际控制人未存在任何关系，不存在《公司法》、《公司章程》、《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》所规定的不得担任公司证券事务代表的情形，未受中国证监会及其他有关部门的处罚和证券交易所惩戒。不是失信被执行人。

证券代码：000918 证券简称：嘉凯城 公告编号：2020-009

嘉凯城集团股份有限公司

第七届董事会第四次会议暨2019年年度董事会决议公告

本公司董事会及全体董事保证本公告所载资料真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

嘉凯城集团股份有限公司（以下简称“公司”、“本公司”）第七届董事会第四次会议暨2019年年度董事会于2020年4月10日以通讯方式发出通知，4月28日上午10:00在上海市虹桥路536号嘉凯城集团上海办公中心5楼会议室以现场结合通讯的方式召开，会议应到董事9人，实到董事9人，公司监事和高管列席了会议，符合《公司法》、《证券法》和《公司章程》的有关规定。会议由公司董事长钱永华先生主持，审议并通过了以下议案：

一、审议并通过了《2019年度总经理工作报告》。

表决情况：9票同意，0票反对，0票弃权

二、审议并通过了《2019年度董事会报告》(含独立董事述职报告)。

公司独立董事陈三联先生、梁文昭先生、郭朝晖先生、贾生华先生分别向董事会提交了《独立董事2019年度述职报告》，并将在2019年度股东大会上述职，述职报告同日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）。《2019年度董事会报告》内容详见公司《2019年年度报告》经营情况讨论与分析部分。

本议案尚需提交公司股东大会审议。

表决情况：9票同意，0票反对，0票弃权

三、审议并通过了《关于会计政策变更的议案》。

根据财政部关于修订印发《企业会计准则第14号一一收入》的通知（财会[2017]22号）文件要求，公司将自2020年1月1日起执行新收入准则。

具体内容详见同日刊载于《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上的《嘉凯城集团股份有限公司关于会计政策变更的公告》。

表决情况：9票同意，0票反对，0票弃权

四、审议并通过了《2019年度财务决算报告》。

具体内容详见同日披露于巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）上的《嘉凯城集团股份有限公司2019年年度审计报告》

本议案尚需提交公司股东大会审议。

表决情况：9票同意，0票反对，0票弃权

五、审议并通过了《关于2019年度利润分配预案的议案》。

经中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2019年度嘉凯城集团母公司共实现净利润-30,389.15万元，加期初未分配利润-45,058.42万元后，2019年年末母公司可供分配的利润为-75,447.56万元。

2017年至2019年公司累计实现的归属于上市公司股东的可分配利润总额为39,322.12万元，但鉴于2019年年末母公司可供分配的利润为负值，且近几年公司利润主要源自项目处置，不具有可持续性，目前公司正积极培育发展第二主业，负债金额较大，流动性不足，为保证公司正常经营和长远发展，2019年度公司拟实施如下分配预案：拟不分派现金红利，不送红股，也不进行公积金转增股本。该预案符合证监会关于现金分红的要求以及《公司章程》的规定。

本议案尚需提交公司股东大会审议。

(下转643版)