江苏汇鸿国际集团股份有限公司
关于获得政府补助的公告
证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2020-092
江苏汇鸿国际集团股份有限公司
关于获得政府补助的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一、获取补助的基本情况
2020年9月23日至2020年11月27日期间，江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）及其下属子公司累计收到各类政府补助资金共计人民币3,375.54万元（未经审计）。具体情况如下：
单位：人民币万元
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注：1.以上政府补助均系以现金方式补助，截至本公告日，所有补助款均已全部到账。
2.上表第一项“地方政府补贴”为根据国家促进循环经济发展的税收优惠规定，地方政府根据纸联公司各子公司对地方的贡献，给予一定的政府扶持资金支持。此项政府扶持资金对应补偿纸联公司各子公司原料收购成本倒挂对业绩的影响，以后是否持续发生具有不确定性。
3.所列数据因四舍五入原因而与根据相关单项数据直接相加之和在尾数上略有差异。
二、补助的类型及其对上市公司的影响
公司根据《企业会计准则第16号--政府补助》的有关规定确认上述事项，并划分补助类型。按照《企业会计准则》等有关规定，与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本费用或损失；用于补偿已发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用或损失。与日常活动有关的政府补助，应当按照经济实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
2020年9月23日至2020年11月27日期间共收到政府补助金额合计为3,375.54万元，均为与收益相关的政府补助，占公司经审计最近一个会计年度归属于上市公司股东净利润的10.02%，预计会对公司2020年度利润产生一定影响。具体的会计处理以会计师年度审计确认后的结果为准，请广大投资者注意投资风险。
特此公告。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司董事会
二〇二〇年十二月一日
证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2020-093
江苏汇鸿国际集团股份有限公司
第九届董事会第十三次会议决议公告
公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）第九届董事会第十三次会议于2020年11月27日以通讯方式召开。本次会议通知时间为2020年11月24日。会议应到董事6名，实到董事6名。会议由董事陈述先生主持。会议的召开符合《公司法》等相关法律、法规和《公司章程》的有关规定。
会议审议并通过以下议案：
一、审议通过《关于天鹏集团提升子公司天鹏食品、天鹏食品商城层级的议案》
为强化资源整合，提高管理效率，董事会同意公司控股子公司无锡天鹏集团有限公司（以下简称“无锡天鹏”）以非公开协议方式分别受让全资子公司无锡天鹏菜篮子工程有限公司（以下简称“天鹏菜篮子”）持有的无锡市天鹏食品有限公司（以下简称“天鹏食品”）和无锡天鹏食品商城有限公司（以下简称“天鹏食品商城”）各95%股权。本次转让价格以标的公司最近一期（2020年6月30日）经审计确认的净资产值为基础，即天鹏食品95%股权、天鹏食品商城95%股权转让价格分别为1,744.53万元、520.99万元。本次交易完成后，天鹏食品、天鹏食品商城为无锡天鹏控股子公司，公司财务合并报表范围未发生变化，对公司财务指标不产生重大影响。
本次交易为公司合并报表范围内的控股子公司之间发生的交易，在董事会审批权限内，不构成重大资产重组，无需提交公司股东大会审议。
会议表决结果：6票同意，0票反对，0票弃权。
二、审议通过《关于汇鸿中鼎转让扬州房产及相关债权的议案》
进一步整合资源，优化资产结构，董事会同意公司控股子公司江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司（以下简称“汇鸿中鼎”）申请公开挂牌转让扬州汶河南路1号房产及相关债权，原承租方拟放弃房屋优先购买权。经具有从业资质的评估机构进行审计评估，以2020年9月30日为评估基准日，并选择市场法评估结果作为最终评估结论，扬州汶河南路1号房产评估价为8,635.29万元。汇鸿中鼎拟以不低于总价款9,535.29万元挂牌，含房产评估价8,635.29万元和汇鸿中鼎对承租方的应收债权900万元。本次公开挂牌转让的交易对象和最终交易价格尚存在不确定性，成交价格以最终转让价格为准。
本次交易事项在董事会审批权限内，不构成重大资产重组，无需提交公司股东大会审议。独立董事发表了同意的独立意见。
详见同日披露在上海证券交易所网站的《关于控股子公司转让房产及相关债权的公告》（公告编号：2020-095）
会议表决结果：6票同意，0票反对，0票弃权。
特此公告。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司董事会
二〇二〇年十二月一日
证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2020-094
江苏汇鸿国际集团股份有限公司
第九届监事会第六次会议决议公告
本公司监事会及全体监事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）第九届监事会第六次会议于2020年11月27日以现场方式召开。会议应到监事3名，实到监事3名。会议由监事会主席顾晓冲先生主持。会议的召开符合《公司法》和《公司章程》的相关规定。会议审议并通过以下议案：
一、审议通过《关于汇鸿中鼎转让扬州房产及相关债权的议案》
进一步整合资源，优化资产结构，监事会同意公司控股子公司江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司（以下简称“汇鸿中鼎”）申请公开挂牌转让扬州汶河南路1号房产及相关债权，原承租方拟放弃房屋优先购买权。经具有从业资质的评估机构进行审计评估，以2020年9月30日为评估基准日，并选择市场法评估结果作为最终评估结论，扬州汶河南路1号房产评估价为8,635.29万元。汇鸿中鼎拟以不低于总价款9,535.29万元挂牌，含房产评估价8,635.29万元和汇鸿中鼎对承租方的应收债权900万元。本次公开挂牌转让的交易对象和最终交易价格尚存在不确定性，成交价格以最终转让价格为准。
详见同日披露在上海证券交易所网站的《关于控股子公司转让房产及相关债权的公告》（公告编号：2020-095）
会议表决结果：3票同意，0票反对，0票弃权。
特此公告。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司监事会
二〇二〇年十二月一日
证券代码：600981 证券简称：汇鸿集团 公告编号：2020-095
江苏汇鸿国际集团股份有限公司
关于控股子公司转让房产及相关债权的公告
公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
重要内容提示：
● 江苏汇鸿国际集团股份有限公司（以下简称“公司”）控股子公司江苏
汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司（以下简称“汇鸿中鼎”）拟以不低于总价款9,535.29万元公开挂牌转让所持有的扬州市汶河南路1号房产和相关债权，总价款含房产评估价8,635.29万元和汇鸿中鼎对承租方的应收债权900万元。
● 本次交易的交易对方以最终公开征集到的意向受让方为准，目前无法确定是否构成关联交易。
● 本次交易未构成重大资产重组。
● 本次交易实施不存在重大法律障碍。
一、交易概述
为进一步整合资源，优化资产结构，公司控股子公司汇鸿中鼎拟在江苏省产权交易所以公开挂牌方式转让所持有的扬州市汶河南路1号房产和相关债权。挂牌总价款不低于9,535.29万元，含房产评估价8,635.29万元和汇鸿中鼎对承租方的应收债权900万元。
根据江苏华信资产评估有限公司出具的《江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司拟转让扬州市汶河南路1号房地产评估项目资产评估报告》（苏华评报字[2020]第476号），本次评估最终选取市场法，汇鸿中鼎拟转让的扬州市汶河南路1号房产在评估基准日2020年09月30日时的账面价值为1,496.30万元，评估结论为8,635.29万元，评估增值7,138.99万元，增值率477.11%。
本次公开挂牌转让事项已经公司2020年11月27日召开的第九届董事会第十三次会议审议通过。本次交易不构成重大资产重组。由于交易对方以最终公开征集到的意向受让方为准，目前无法确定是否构成关联交易。董事会同意授权公司经营层办理本次公开挂牌转让资产、债权的相关具体事宜，包括但不限于制定受让方资格条件、签署委托合同、协议条款的设定及签署、办理过户手续等。
二、交易各方当事人
本次交易在江苏省产权交易所有限公司公开挂牌转让，交易对方尚未确定，以最终公开征集到的意向受让方为准。
三、交易标的基本情况
（一）交易标的概况
1.转让资产情况
（1）资产名称：扬州市汶河南路1号房地产
（2）资产权属状况：汇鸿中鼎为扬州市汶河南路1号房地产的房屋产权持有人和土地使用权人。该标的产权清晰，不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不涉及诉讼、仲裁事项或者查封、冻结等司法措施等，不存在其他妨碍权属转移的情况。
（3）资产运营情况说明：汇鸿中鼎于2013年12月11日取得扬州市汶河南路1号国有土地使用证（编号：扬国用(2013)第0651号），2015年1月16日取得得扬州市汶河南路1号房屋所有权证（编号：扬房权证广字第2015000365号）。该房产建筑面积10,624.13平方米，使用权面积2,360.5平方米，房屋规划用途非居住，土地使用权面积2,360.50平方米，地类用途商务金融用地，使用权类型出让。截止2020年9月末，该资产账面原值3,516.38万元，账面净值1,496.3万元（未经审计）。该房产已出租给江苏兴源车业有限公司（以下简称“房产承租人”），租期为2012年9月10日至2026年9月9日。
2.转让债权情况
根据2012年9月10日汇鸿中鼎与房产承租人签订的《房屋租赁合同》，以及2020年11月4日汇鸿中鼎与房产承租人、毛振兴（担保人1）、扬州汇裕车业有限公司（担保人2）签订的《四方协议》，房产承租人自2012年9月10日至2026年9月9日期间租赁本房地产，欠付汇鸿中鼎自2018年3月10日至2020年3月5日租金本金900万元。本次交易包含该项债权，债务人为江苏兴源车业有限公司，转让债务金额为900万元。在受让人成功竞拍到拟转让标的且支付全部拍卖成交款后，视为汇鸿中鼎对房产承租人应收账款中的2018年3月10日至2020年3月5日租金本金得到偿付，受让人取得对房产承租人的相应债权。本交易完成后，针对该部分债权，上市公司不存在偿债风险和其他或有风险。2020年3月6日至和交易标的房屋所有权变更登记至受让人名下之日的租金和相关租金利息由汇鸿中鼎与房产承租人双方协商解决。
（二）交易资产评估情况：
1.江苏华信资产评估有限公司已出具《江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司拟转让扬州市汶河南路1号房地产评估项目资产评估报告》（苏华评报字[2020]第476号），该评估公司具备证券期货相关业务评估资格。
根据评估报告，房地产的评估方法主要有市场法、收益法、成本法等几种方法。上述房地产规划用途为商业办公，根据江苏华信资产评估有限公司现场调查，目前与上述房地产所处地段、类型、用途相同的房地产交易市场较活跃，可以找到与上述房地产具有良好替代性的案例，故可以采用市场法；江苏华信资产评估有限公司也可以收集到同类房地产的市场租金，故可以采用收益法。因现时商业房地产价格与成本关联性不强，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不适宜采用成本法。故本次评估选取市场法和收益法作为评估方法。
2.本次房产评估按地上1层1641.2平方米为商铺、地上2至10层7275.07平方米为办公、地下1层1707.86平方米为配套设施（其中车位25个）进行评估。最终选取的市场法评估具体情况如下：
其中，关于“地上1层，建筑面积1641.2平方米”的市场法评估情况：
（1）选择可比案例及确定比较因素
评估人员现场勘查后，收集到与委评房地产类似的房地产交易案例若干，根据替代原则，选取相近的三个交易案例作为可比案例，具体如下：
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（2）比较因素条件指数表
评估师根据房地产的市场交易情况，选择房地产的权益、区位及实物状况并确定相应因素指数作为编制依据。
可比案例情况表
■
根据比较因素条件指数，对可比案例价格从交易情况、市场状况、区位状况、实物状况等方面进行系数修正，得出委评房地产的比准价格，详见下表。
比较因素修正系数表
■
经比较分析，各比较案例经因素修正后得到的价格较为接近，故取其算术平均值作为市场法所得评估结果，扬州市汶河南路1号房地产1层评估单价为20696元/㎡。
则扬州市汶河南路1号房地产1层房地产的市场法评估值
=评估单价×建筑面积
=20696×1641.2
≈33,966,300.00元（取整到百位）
采用同样的方法求出扬州市汶河南路1号房地产2-10层房地产市场法评估值
=评估单价×建筑面积
=6895×7275.07
≈50,161,600.00元（取整到百位）
扬州市汶河南路1号房地产地下1层25个车位房地产市场法评估值
=评估单价×数量
=89000×25
≈2,225,000.00元（取整到百位）
则扬州市汶河南路1号房地产市场法评估值
=33,966,300.000+50,161,600.00+2,225,000.00
=86,352,900.00元
3．相关标的房地产采用收益法评估的具体情况如下：
（1）年有效毛收入确定
1.1租约内租金的确定
根据委托方提供的租赁合同，交易标的已整体出租，租期从2012年9月10日起至2026年9月9日，付款方式为半年付，基准日后剩余租约内租金汇总如下：
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1.2租约外租金的确定
地上1层，建筑面积1641.2平方米市场租金的确定
〈1〉选择可比案例及确定比较因素
评估人员现场勘查后，收集到租赁案例若干，根据替代原则，选取相近的三个租赁案例作为可比案例，具体如下：
■
〈2〉比较因素条件指数表
评估师根据房地产的市场交易情况，选择房地产的权益、区位及实物状况并确定相应因素指数作为编制依据。
可比案例情况表
■
根据比较因素条件指数，对可比案例价格从交易情况、市场状况、区位状况、实物状况等方面进行系数修正，得出委评房地产的比准价格，详见下表。
比较因素修正系数表
■
经比较分析，各比较案例经因素修正后得到的价格较为接近，故取其算术平均值作为市场法所得评估结果，交易标的1层不含税年租金1283元/㎡。
采用同样的方法可求出交易标的2-10层不含税年租金331元/㎡，地下车位根据周边类似区位的收费标准测算不含税年租金6171元/个，则交易标的评估基准日时不含税年租金=1283×1641.2+331×7275.07+6171×25=4,667,982.77元。
（2）其他收入
设定委评房地产为出租型物业，除了收取的租房保证金的利息收入，无其他收入。保证金按2个月的租金计算，收益率为评估基准日的一年期银行存款利率1.5%。
（3）总支出（运营费用）
一般出租型房地产的年运营费用包括管理费、维修费、保险费、税金。管理费取年有效收入的1%，年维修费取房屋重置成本的1%，保险费取房屋建安造价的0.15%，房屋建安造价按2500元/平方米计算；
根据《中华人民共和国房地产税收暂行条例》规定对单位出租房屋应缴纳的相关税费，按不含税租金收入的12%税率征收房产税，按0.70%征收城建税、教育费及附加、印花税（城建税为增值税的7%、教育费及附加为增值税的5%，增值税为不含税租金收入的5%，印花税为不含税收入的0.1%），因此上述税费按合计税率12.70%计算。
（4）净收益
委评房地产年净收益=年有效总收入－年运营费用，各年计算具体见下表“委评房地产收益法测算表”。
（5）变化趋势分析
评估人员对委评房地产所在区域的商业地产的调查了解，年租金的增长率一般在3%~5%，故本次年收益递增幅度取4%。
（6）资本化率的确定
〈1〉采用安全利率加风险调整值：即还原率=安全利率＋风险调整值。本次安全利率以十年期及以上国债到期收益率为3.15%，考虑投资房地产的市场风险、经营风险、财务风险。国民经济景气及通货膨胀等方面的风险，确定风险调整值为2%~4%，还原率为5.41%~7.76%。
〈2〉投资风险与投资收益率综合排序插入法：具体方法将社会上各种类型的投资收益率大小从低到高排序，然后根据经验判断所要求的还原率的具体数值。银行十年期及以上的国债到期收益率为3.15%，、1-5年期贷款利率为4.75%，投资股票的收益率在8%以上，考虑投资房地产的风险大于十年期及以上的国债到期收益率而低于投资股票，故资本化率为3.15%~8%。
综合以上两种方法，本次房地产评估的资本化率取6%。
（7）收益期限
委评房屋建成于1998年7月，钢混结构，至评估基准日已使用约22.25年，钢混结构用房的经济寿命为60年，则房屋尚可使用约37.75年；土地用途为商务金融用地，以缴纳最后一笔土地出让金收据日期（2008年10月21日）作为土地使用权取得日期，则土地终止日期为2048年10月20日，尚可使用28.05年。根据孰短原则，确定收益期限为28.05年。
（8）残余价值
委评房产为钢混结构，经济耐用年限为60年，土地期限届满时，房屋已使用约50年，尚可使用10年，理论成新率低于30%，通常情况下可使用状态下房产的最低成新率为30%，故成新率取30%。委评房地产基准日时建安造价约为2500元/平方米，经了解近年来工程造价指数为2.64%。故残余价值计算如下：9,630.23×3500×（1+2.38%）28.05×30%= 15,413,061.17元
（9）房地产评估值计算
①在收益年期有限的条件下，选取以下计算公式：
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其中：P为房地产评估值；m为剩余租约年限；r为房地产资本化率；
Ai为租约期内房地产净收益；s为房地产的年收益递增率；
n为房地产的收益年期；A为租约外第一年净收益。
委评房地产收益法测算表
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续表
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则扬州市汶河南路1号房地产的收益法评估值为81,763,700.00元。
4.定价依据：本次评估采用市场法的评估结果为8,635.29万元，采用收益法的评估结果为8,176.37万元，差异为458.92万元，差异率为5.31%。江苏华信资产评估有限公司综合分析认为，相对而言房地产租金水平的上升速度小于或滞后于房地产价格的变化，导致以当前租金水平和租金上涨率作为测算基础得出的收益价格往往低于市场的实际成交价格。考虑到市场法的数据直接来源于市场，其评估结果更容易被交易各方接受，故本次评估选取了市场法的评估结果作为最终评估结论。即：扬州市汶河南路1号房地产在评估基准日2020年9月30日的市场价值为人民币8,635.29万元。最终以市场法评估结果如下：
单位：人民币万元
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市场法评估结果增值率477.11%，变动的原因主要是房地产的市场价格持续上涨所致。
四、交易协议的主要内容
公司拟通过江苏省产权交易所有限公司公开挂牌转让扬州市汶河南路1号房地产和相关债权900万元。上述资产、债权为整体公开挂牌转让，不可分割。
本次交易相关方将签署转让协议，目前转让协议尚未签署，公司将根据交易的进展情况及时履行信息披露义务。
五、涉及出售资产的其他安排
根据2020年11月4日签订的《四方协议》，扬州市汶河南路1号房地产现承租人江苏兴源车业有限公司承诺放弃扬州市汶河南路1号房地产优先受让权。
此次交易标的转让不涉及人员安置、土地租赁等情况，交易完成后不产生关联交易。
六、出售资产的目的和对公司的影响
本次交易有利于公司优化资产结构，进一步聚焦主业发展。本次交易如顺利实施，能较快解决历史遗留问题，排除安全隐患，保障国有资产安全。
本次出售资产将形成处置收益，该项交易最终挂牌成交结果可能会对公司业绩产生一定影响。具体会计处理及最终对公司损益的影响以会计师事务所审计确认后的结果为准。
七、独立董事意见
独立董事对本事项发表了同意的独立意见：经认真审核相关材料，我们认为：承担本次交易评估工作的中介机构具有证券相关业务资格，本次交易评估机构具有充分独立性，其进行评估以及估值符合客观、公正、独立的原则和要求。转让标的扬州汶河南路1号房产，原承租方放弃房屋优先购买权，以具有证券期货业务资格的评估机构出具的评估报告为依据，2020年9月30日为评估基准日，并选择市场法评估结果作为最终评估结论，评估价值为8,635.29万元。汇鸿中鼎以不低于总价款“房产评估价8,635.29万元+汇鸿中鼎对承租方的应收债权900万元”价格挂牌转让，不会损害公司及股东特别是中小股东的利益。本次交易主体、决策程序合法，符合《公司法》《公司章程》等相关规定。
本次交易有利于优化资产结构，充分整合资源，符合公司利益，不存在损害公司及全体股东，特别是中小股东利益的情形。同意汇鸿中鼎转让扬州房产及相关债权。
八、风险提示
汇鸿中鼎本次公开挂牌转让所持有的扬州汶河南路1号房产和相关债权900万元将在江苏省产权交易所有限公司进行，交易对象、成交价格等均存在不确定性，交易过程中可能会出现受到不可抗力及其他客观因素的影响，存在交易延期或无法完成的风险，后续推进存在不确定性。敬请广大投资者注意投资风险。
特此公告。
江苏汇鸿国际集团股份有限公司董事会
二〇二〇年十二月一日
