万科郁亮：房地产业要脚踏实地向制造业学习

◎记者 张良 ○编辑 邱江

“在管理红利时代背景下，房屋将回归居住属性，房地产开发业务将转向开发与经营并重。未来行业的出路只有一条：踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”3月31日，万科举行2020年年报业绩推介会，董事长郁亮携一众高管回答了政策环境、行业前景、公司发展等问题。

“管理红利时代大有可为”

2020年下半年以来，一系列房地产调控政策出台。郁亮表示，这些政策的源头是“房住不炒”。“过去4年的政策调控，所有市场主体都应清醒地认识到政策的稳定性、连贯性和坚定性。”

在郁亮看来，房地产业需实现从规模速度向质量效益的转变。近期一系列政策的出台，标志着房地产行业已进入管理红利时代。在管理红利时代，行业最明显的变化就在于房屋要回归居住属性，房地产要回归实业属性。回归实业属性，意味着行业的投资回报水平也会逐渐向社会平均水平靠拢，房地产行业要从开发为主转向开发与经营并重。

“房子就是一个耐用消费品，开发业务越来越像制造业，经营业务本质上是内容的经营。”郁亮表示，在管理红利时代，企业依靠囤积原材料赚土地升值的钱已不再适用。房地产回归实业属性，意味着行业不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱。房地产行业要脚踏实地向制造业学习，通过劳动挣制造、创造和服务的钱。

郁亮以家电行业为例称，家电龙头企业美的、格力、海尔等凭借好产品、好服务和良好的经营能力赢得市场，为股东创造了良好的回报。“家电行业的案例告诉我们，即使行业进入存量竞争时代，优秀的企业仍然可以通过努力实现高质量发展。管理红利时代大有可为。”

“我们的方向选对了”

未来，房地产行业的机会来自哪里？郁亮认为主要来自两方面。一是来自客户需求的变化。以传统的开发业务为例，疫情发生后，客户需求加速变化，人们希望室内有更多独立空间，社区有更多的场景和基本功能配套，企业竞争力需要从单一住宅开发转向综合住区开发与经营并重。此外，住房租赁市场前景广阔。万科目前已成中国最大的集中式长租公寓企业，整体出租率达95%。

二是来自城市的发展。随着中国城市化进入新的发展阶段，建设世界级都市圈将是中国下一轮增长的核心驱动力，城市更新、TOD、大型复杂综合项目成为未来城市的必要元素。以TOD为例，在进入都市圈、城市群发展模式后，轨道交通成为城市群之间和城市之间互联互通的关键要素，以“轨道+物业”为主的TOD模式发展空间巨大，但TOD对设计、建造、资源整合的能力要求很高。万科目前已获取及投资建设的TOD项目总建筑面积超2000万平方米，其中不少已成为所在城市TOD综合开发的标杆。

“万科很早就明确了和客户及城市同步发展的策略，开发与经营业务并重。目前来看，我们的方向选对了，也在部分业务上建立了市场竞争优势。”郁亮说。

郁亮认为，沿着客户需求、城市发展这两大主线，房地产行业还有大量机会。但和过去不同的是，机会不再唾手可得，能否抓住这些机会，取决于企业有没有能力解决客户痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。“我相信，虽然不能再赚大钱、快钱，但我们还是可以依靠自己的努力，做到挣慢钱、长钱、老实钱。这个行业仍然有持久的生命力，有能力者有未来。”