江苏中南建设集团股份有限公司

第一节 重要提示

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

华志伟独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权黄峰独立董事出席会议并行使表决权。其他董事均亲自出席了审议本报告的董事会会议。

公司董事长陈锦石，董事、副总经理、财务总监辛琦声明：保证本报告中财务报表的真实、准确、完整。

第二节 公司基本情况

公司核心业务是房地产开发及建筑施工。公司房地产业务聚焦大众主流住宅，秉承“美好就现在”理念，推出健康住宅标准体系，建设健康TED社区。目前已进入内地113个城市，覆盖全国400毫米等降水线以东多数人口密集省份，聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市。2021年第一季度，公司合同销售金额484.2亿元，销售面积351.5万平方米，同比分别增加124.3%和114.8%，新增项目12个，规划建筑面积合计222.2万平方米。继续保持全国房地产开发企业20强。

公司建筑业务拥有国家首批授予的民营企业特一级资质，还拥有建筑装修装饰一级、机电设备安装一级等资质，是AAA诚信施工企业，累计获得国家专利180余项，先后荣获鲁班奖、詹天佑奖、钢结构金奖、安装之星等国家级大奖100余项，扬子杯、长城杯、白玉兰杯、泰山杯等省级优质工程奖200余项。公司注重大型公共建筑及民用建筑的承接，近年来公司业务模式从单一的施工总承包向多元化建筑集团升级。2021年第一季度公司建筑业务新增合同额91.3亿元，同比增长23.7%。

一、主要会计数据和财务指标

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注：本报告披露前一交易日公司总股份数3,825,431,401与报告期末公司股份数没有变化。

非经常性损益项目和金额

单位：元

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公司报告期不存在将根据《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号一一非经常性损益》定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

二、报告期末股东总数及前十名股东持股情况表

1、普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表

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2、公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表：不适用

第三节 重要事项

一、经营情况分析

进入2021年国家提出保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，操作上更加精准有效，强调不急转弯，处理好恢复经济与防范风险的关系。

房地产行业由于去年基数低，2021年第一季度全国商品房销售面积和金额同比分别增长63.8%和88.5%，中央和地方对房地产行业政策保持压力，持续加强房地产市场调控。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，“因城施策”越来越精细化。

公司积极响应政策导向，坚持不依赖杠杆、不依赖有息负债，通过高准确度和高运营效率，积极寻求发展机会的模式，实现了稳健的增长，各项指标进一步改善。

2021年第一季度公司营业收入143.5亿元，同比增长23.9%；归属于上市公司股东的净利润6.9亿元，同比增长10.2%；基本每股收益0.18元，同比增长8.3%。由于结算结构的原因，第一季度公司综合毛利率21.41%，虽然同比下降2.35个百分点，但相比2020年水平高出4.12个百分点。同时由于公司销售费用率同比下降0.50个百分点，管理费用率同比下降1.28个百分点，权益净利润率同比仅下降0.60个百分点，明显小于毛利率下降幅度。不过由于一季度收入在全年占比小，当期费用和收入结构不匹配，一季度公司权益净利润率4.77%。

公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778.5亿元，比2020年末下降2.6%，与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元，比2020年末下降16.5%，在全部有息负债中占比25.07%，较2020年末进一步下降4.18个百分点，负债结构进一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元，现金短债比扩大至1.46，扣除受限资金后的现金短债比进一步提升至1.11，风险保障能力进一步提高。

第一季度末公司总负债率85.98%，比2020年末下降0.56个百分点。净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）为97.54%，比2020年末下降0.27百分点。总负债中已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿付风险的合同负债1,238.02亿元，剔除有关名义负债之后计算的负债率为51.61%，相对2020年末下降1.44个百分点。公司总负债和总资产同时扣除合同负债之后的负债率为78.63%，相对2020年末下降1.13个百分点。公司实际负债规模小，经营风险低。

一季度公司继续保持了良好的经营性现金流状况，经营活动产生的现金流量净额18.54亿元。

分业务看，由于去年低基数的原因，公司房地产业务2021年第一季度实现合同销售面积351.5万平方米，销售金额484.2亿元，同比分别增长114.8%和124.3%，平均销售价格13,775元/平方米，略高于去年同期。

第一季度公司实现新开工面积273.3万平方米，同比增长136.1%，完成竣工面积127.2万平方米，同比增长102.6%。房地产业务结算收入116.5亿元，同比增长16.9%。结算毛利率25.70%，同比下降2.14个百分点，但比2020年水平高6.56个百分点。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,238.0亿元，是一季度结算收入的10.6倍。

第一季度公司新增项目12个，规划建筑面积合计约222万平方米，同比增加33.7%。新增项目平均地价约3,340元/平方米，比2020年水平有明显下降。截止一季度末，公司在建项目规划建筑面积合计约3,185万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约1,383万平方米。在合计4,568万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约35%。

建筑业务2021年第一季度新承接（中标）项目合同金额91.3亿元，同比增长23.7%。其中合同金额3亿元以上项目10个，占比53%。实现营业收入31.9亿元，同比增长16.25%。由于完工项目结构的差异，综合毛利率5.28%，同比下降5.57个百分点，比2020年水平低3.37个百分点。

二、报告期主要财务数据、财务指标发生变动的情况及原因

单位：元

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三、重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明

1、2018年股票期权激励计划

2018年8月9日公司2018年第七次临时股东大会审议通过了《2018年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，决定设立2018年股票期权激励计划（简称“2018年计划”）。2018年计划拟向激励对象授予期权23,260万份，其中首次授予21,580万份，预留1,680万份。

2018年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年度进行绩效考核，考核年度为2018年、2019年和2020年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于240%、560%和1060%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权益。

2018年8月13日公司第七届董事会第二十七次会议及第七届监事会第九次会议审议通过了《关于向2018年股票期权激励计划激励对象首次授予股票期权的议案》，同意公司2018年计划的首次授予条件已经成就，决定以2018年8月13日为授予日，向49名激励对象授予21,580万份期权，期权初始行权价格为6.33元/股。2018年9月26日有关期权登记完成，简称中南JLC2，代码037068。

2019年8月5日公司第七届董事会第四十九次会议及第七届监事会第十六次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划授予预留股票期权的议案》，同意公司2018年计划补充授予期权的授予条件已经成就，决定以2019年8月5日为授予日，向53名激励对象补充授予1,680万份期权，期权初始行权价格8.54元/股。2019年9月3日2018年激励计划预留期权授予登记完成。有关期权简称中南JLC4，代码037081。

2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意2018年计划首次授予期权的行权价格由6.33元/股调整为6.21元/股。

2019年8月16日公司第七届董事会第五十次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，2018年计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，38名激励对象合计60,522,000份期权在第一个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2019年9月2日至2020年8月12日间的可交易日。

2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的公告》，同意中南JLC2的行权价格由6.21元/股调整为5.93元/股，中南JLC4的行权价格由8.54元/股调整为8.26元/股。

2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划首次授予期权第二个行权期行权事宜的议案》，2018年计划首次授予期权第二个行权期行权条件已经成就，31名激励对象合计50,721,000份期权在第二个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2021年8月12日间的可交易日。

2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于2018年股票期权激励计划预留授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，2018年计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，37名激励对象合计4,413,750份期权在第一个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年8月25日至2020年8月4日间的可交易日。

2、2019年股票期权激励计划

2019年6月19日公司2019年第七次临时股东大会审议通过了《2019年股票期权激励计划（草案）及摘要》及其他相关议案，决定设立2019年股票期权激励计划（简称“2019年计划”），拟向激励对象授予的期权13,837万份，其中首次授予11,209万份，预留2,628万份。

2019年计划授予的期权，激励对象行权需要满足公司业绩考核要求和个人业绩考核要求。对于公司业绩，行权将对分年度进行绩效考核，考核年度为2019年、2020年和2021年，对应业绩考核目标分别为考核年度公司归属上市公司股东净利润相对2017年的增长幅度分别不低于560%、1060%和1408%。激励对象只有在年度绩效满足考核要求的前提下，才能行使当期权益。

2019年7月2日公司第七届董事会第四十七次会议及第七届监事会第十五次会议审议通过了《关于向2019年股票期权激励计划首次授予股票期权的议案》，同意公司2019年计划首次授予的条件已经成就，决定以2019年7月2日为授予日，向486名激励对象授予11,209万份期权，期权初始行权价格8.49元/股。2019年7月11日公司实施2018年度分红派息方案，2019年7月18日公司第七届董事会第四十八次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划首次授予股票期权行权价格的议案》，同意将2019年计划首次授予期权的行权价格调整为8.37元/股。2019年8月6日有关期权登记完成，简称中南JLC3，代码037079。

2020年1月20日公司第七届董事会第五十八次会议及第七届监事会第二十次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划授予预留期权的议案》，同意公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年1月20日为授予日，向89名激励对象补充授予2,089万份股票期权，期权初始行权价格9.83元/股。2020年3月16日有关期权完成登记，简称中南JLC5，代码037089。

2020年5月30日公司第七届董事会第六十五次会议及第七届监事会第二十三次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划授予剩余预留期权的议案》，同意公司2019年计划期权补充授予的条件已经成就，决定以2020年6月1日为授予日，向8名激励对象补充授予539万份股票期权，期权初始行权价格7.91元/股。2020年6月17日有关期权完成登记，简称中南JLC6，代码037095。

2020年7月3日公司第八届董事会第二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划首次授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，2019年计划首次授予期权第一个行权期行权条件已经成就，336名激励对象合计27,598,080份期权在第一个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2020年7月10日至2021年7月1日间的可交易日。

2020年8月12日公司实施2019年度分红派息方案，2020年8月17日公司第八届董事会第五次会议审议通过了《关于调整2018年和2019年股票期权激励计划期权行权价格的公告》，同意中南JLC3的行权价格由8.37元/股调整为8.09元/股，中南JLC5的行权价格由9.83元/股调整为9.55元/股，中南JLC6的行权价格由7.91元/股调整为7.63元/股。

2021年1月28日公司第八届董事会第十二次会议审议通过了《关于2019年股票期权激励计划部分预留授予期权第一个行权期行权事宜的议案》，2019年计划部分预留授予期权第一个行权期行权条件已经成就，70名激励对象合计6,118,002份期权在第一个行权期内获得行权资格。有关期权的行权期为2021年2月10日至2022年1月19日间的可交易日。

3、报告期内行权情况

单位：份

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报告期内，共有4,147,098份期权行权，公司总股份数因此增加4,147,098股。公司董事、高级管理人员在2021年第一季度未行权。

根据《企业会计准则第11号一股份支付》和《企业会计准则第22号一金融工具确认和计量》的规定，在期权等待期内的每个资产负债表日，公司以对可行权期权数量的最佳估计为基础，按照期权在授权日的公允价值，将当期取得的激励对象服务计入成本费用，同时计入资本公积。在期权的行权期内，公司不对已确认的成本费用和资本公积进行调整。在每个资产负债表日，根据行权的情况，结转确认股本和资本公积。

按照BS模型（Black-Scholes Model），公司期权授予日的公允价值和2021年1-3月摊销费用如下：

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四、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内超期未履行完毕的承诺事项

无

五、金融资产投资

1、证券投资情况

单位：元

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2、衍生品投资情况

公司报告期不存在衍生品投资。

六、募集资金投资项目进展情况：不适用

七、对2021年1-6月经营业绩的预计：不适用

八、日常经营重大合同：不适用

九、委托理财

单位：亿元

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单项金额重大或安全性较低、流动性较差、不保本的高风险委托理财具体情况：不适用

委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形：不适用

十、违规对外担保情况

无。

十一、控股股东及其关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

无。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

2021年4月27日公司通过全网直播方式召开了2020年度业绩交流会，与投资者、媒体等沟通2020年度业绩和未来发展情况，交流使用的是2020年度报告等公开资料。

江苏中南建设集团股份有限公司2021年第一季度报告正文签字页

江苏中南建设集团股份有限公司

法定代表人：陈锦石

二〇二一年四月三十日

2021年第一季度报告

证券代码：000961 证券简称：中南建设 公告编号：2021-082