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由上表可知，公司存货账面余额为21.16亿元，其中开发产品账面价值占存货比例为46.59%，合同履约成本占比为52.70%，合同履约成本占比较高，其主要归集公司工程施工项目的实际投入金额，公司在按照产出法确认收入的同时，按照与收入确认相同的比例结转工程施工的营业成本。因较多项目前期投入高于合同履约成本结转主营业务成本金额，使得合同履约成本期末存在一定的余额。

截至本期末，合同履约成本的主要构成情况如下：

单位：万元

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2、2020年至2022年，公司存货跌价准备计提比例如下：

单位：万元

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由上表可知，截至2022年末，公司存货期末账面余额21.15亿元，累计计提存货跌价准备2.17亿元，计提比例约10.26%。2020-2022年,公司存货跌价准备计提比例分别为5.97%、7.75%、10.26%，计提比例逐年上升。

公司的存货主要分为市政公用工程、公路工程、桥梁工程等形成的合同履约成本及房地产建造工程形成的开发产品，最近三年计提存货跌价准备的均为各房地产子公司，涉及云南腾达运通置业有限公司（以下简称云南置业公司）和宜春市腾达置业有限公司（以下简称宜春置业公司），统计情况如下：

单位：万元

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按实际计提跌价的子公司口径计算，2020年至2022年云南置业公司存货跌价准备计提比例分别为25.18%、29.70%、29.68%，宜春置业公司存货跌价准备计提比例分别为0.16%、0.04%、0.17%，计提比例稍有上升主要系随着存货出售，原值降低，存货跌价本身并无新增大额计提。

（2）公司报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等情况说明

1、云南置业公司存货跌价准备说明

1）云南置业公司存货跌价准备计算过程说明

公司存货跌价准备以未来现金流量法为基础进行测算，公司应计提减值金额为账面价值与预计未来现金流量现值之差。未来现金流入主要系房屋出售收入和房租收入，未来现金流出主要为费用以及相关税金等，影响房屋出售收入和房租收入的参数包括：预计销售单价、折现率、预计未来可去库存比例、剩余房产的销售以及租赁收入平均年现金流等。

2）计算过程参数选择说明

① 预计未来可去库存比例：

A.办公楼预计去库存比例为95%，自2020年起开放新的一批分期购房销售，每年支付分期款，第三年时支付全款实现销售，目前销售情况良好，预计未来写字楼去库存比例能够达到95%。

B.商铺销售状况欠佳。根据云南省近年来商业物业的销售状况，市场存量大且销售状况欠佳，销售不太乐观，争取未来六年去化5%。

C.公寓房源属于销售状况较好的房源，预计未来去库存率能够达到100%。

D.地下车库由于长期推行的出租政策，普通住户租赁需求大于购买需求，今后本公司计划调整销售政策，将位于商业区部分车位进行配套销售，目标客户主要面向商业客户，预计去化10%。

② 公司计算未来现金流量现值考虑国债等无风险报酬率以及风险报酬率等因素，折现率取值6%。

③ 租赁收入平均年现金流取值：

2020年本公司实现其他业务收入2,851.52万元，2021年其他业务收入3,096.72万元，2022年其他业务收入2,520.27万元，其构成主要为地下车库停车收入及物业出租租金收入，本公司近年来对招商业务给予重视，每年租金收入呈上升趋势，2023年将重点针对空置商铺进行招租，预计未来每年其他业务收入年平均现金流入预计达到2,500.00万元，其构成预计主要为地下车库停车收入及商铺出租租金收入。

④ 各物业状态预计售价：

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3）所处区域及周边可比项目售价变化

根据公开可查询信息，项目周边房价如下（单位：元/㎡）：

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公司采用的预计销售均价与周边房价差异不大，在合理范围内，可接受。

4）报告期内旗下地产项目的土地成本如下：

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2、宜春置业公司存货跌价说明

宜春置业公司仅凤凰春晓一期商铺及凤凰春晓二期住宅存在小额跌价，以估计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值，通过比较可变现净值和账面价值的差异来确定存货跌价金额。未售部分结合近期平均签约价格和类似产品的市场销售价格确定估计售价。

3、综上，按上述计算逻辑和参数选择，公司2020年-2022年存货跌价计提金额如下：

单位：万元

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由上表可知，2020年-2022年存货跌价计提金额合计为18,697.38万元，存货跌价计提金额主要在2020年及以前年度计提，公司存货跌价计提具有合理性和充分性，不存在前期计提不充分的情形。

（3）对比可比公司，说明报告期内公司存货跌价准备计提的合理性和充分性，是否存在前期计提不充分的情形

1、同行业公司计提存货跌价准备的政策

1）滨江集团：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。管理层在考虑持有存货目的的基础上，根据相同或类似产品的市场售价、未来市场趋势等确定估计售价，并对所开发项目至完工时估计将要发生的成本、销售费用和相关税费等作出估计， 确定存货的可变现净值。

2）新湖中宝:资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去 估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进行比较，分别确定存货跌价 准备的计提或转回的金额。

3）荣安地产：存货可变现净值按存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额确定。

4）本公司计提存货跌价准备的政策：资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照存货类别成本高于可变现净值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的账面价值进行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。

由以上对比可知，公司计提跌价的政策与同行业保持一致。

2、同行业公司存货跌价计提比例：

单位：万元

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本公司属于建筑业，经营范围主要有市政公用工程、房屋建筑工程、公路工程、桥梁工程、公路路面工程、公路路基工程、城市轨道交通工程等，除几家置业子公司外，其余公司主要业务为道路、桥梁施工工程。置业公司的房地产业务规模较同行业的房地产公司小，单个开发项目跌价受开发成本、销售价格、房产地域等影响大，故跌价计提比例较同行业高。

会计师核查意见：

（一）核查程序

针对上述事项，我们执行了以下核查程序：

1. 了解、评价管理层与存货减值测试相关的关键内部控制的设计和运行有效性；

2. 在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，并询问这些存货项目的进度，了解存货项目开发进度、取得项目成本预算，结合项目合同台账对相应的成本项目预算结果进行检查；

3. 取得腾达建设公司存货跌价准备计算表及依据的相关资料，执行存货减值测试，分析存货可变现净值的合理性，以及存货跌价准备计提是否充分；

4. 对于开发产品，在抽样的基础上，将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格进行比较，将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较，分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

5. 检查与存货跌价准备相关的信息是否已在财务报表中作出恰当列报。

（二）核查意见

经核查，我们认为：结合报告期内旗下地产项目的土地成本、地产项目售价及去化情况、所处区域及周边可比项目售价变化、减值测试过程及参数选择等因素，并对比可比公司，报告期内公司存货跌价准备计提具有合理性和充分性，不存在前期计提不充分的情形。

年审会计师事务所对《监管工作函》的相关问题进行了核查并出具了专项说明，详见公司于同日在上海证券交易所网站披露的《天健会计师事务所（特殊普通合伙）关于腾达建设集团股份有限公司2022年年度报告信息披露监管工作函的专项说明》。

特此公告

腾达建设集团股份有限公司董事会

2023年5月24日

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