土拍市场热点：优质地块成香饽饽

◎记者 张良

10月25日，随着闵行区浦江镇地块被招商蛇口港中旅（中国）投资有限公司联合体收入囊中，今年上海第三批次土拍正式收官。业内人士分析，本次土拍最大亮点在于土地出让强化住宅建设高质量发展导向，优质地块成为房企竞相争夺的“香饽饽”，而房企对于远郊地块的拿地意愿较弱。

不仅是上海，全国多地土拍市场均呈现出局部火热、整体低温的态势，土拍市场分化愈加明显。中指研究院统计数据显示，截至10月22日，今年全国300城住宅用地累计推出3.4亿平方米，同比下降36.0%；成交2.4亿平方米，同比下降35.6%，供求两端缩量较明显。

上海土拍优质地块热度高

据中指研究院统计，上海第三批次第二轮土拍共出让10幅涉宅地块，最终4幅触顶摇号，2幅溢价成交，4幅底价成交，成交总金额约478.8亿元。

据记者观察，央企国企依然是拿地的主力，对于目标地块的选择也更加精细、审慎、严苛。如此次有24个竞买人参拍青浦区赵巷镇地块，22轮现场竞价快速触及最高限价，经过竞报高品质建设环节和摇号环节，华发股份幸运拿下该幅地块。相比较而言，松江区洞泾镇地块的竞价仅吸引了3个竞买人参拍。而嘉定区嘉定新城地块共有6个竞买人参拍，其中2个竞买人在竞报高品质建设环节先后退出竞争，象屿地产集团有限公司在摇号环节笑到了最后。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，近期部分城市优质地块竞拍热度较高，一方面政策效果渐显，一定程度上修复了房企拿地预期；另一方面房企精准投资策略并未改变，重点一二线城市及核心板块仍是主要布局区域。此外，部分房企在核心地区新房库存显不足，这部分企业及时补仓或适时进驻也在一定程度上带动土拍情绪。

克而瑞研究中心研究总监谢杨春表示，房企对于上海土拍市场关注度较高，市场热度一直保持比较不错的态势。今年上海土拍市场主要有两大特点：一是拿地以央企国企为主，销售排名前十的房企今年基本都在上海参拍过；二是触顶摇号的地块占比较高。“与新房市场类似，上海的土拍市场也呈现冷热分化的局面，尤其是一些远郊地块的热度相对较低。”谢杨春表示。

销售市场表现左右土拍情绪

长三角热点城市土地市场表现也有起伏。据中指研究院统计，今年上半年杭州累计出让土地91幅，其中累计出让宅地66幅，平均溢价率9.3%，因溢价率封顶而触发摇号的地块共41幅，封顶成交率达62%。不过一些远郊地块哪怕有一定的盈利空间，仍以底价成交居多。9月底，南京第六批次供地中，17幅涉宅地块仅1幅地块触顶摇号成交，其余16幅地块均为底价成交。苏州最近的一次土拍11幅地块中，1幅触顶摇号成交，2幅溢价成交，8幅底价成交。

“以北京、上海为代表的一线城市土地市场热度都还不错，二线城市土地市场有所分化，杭州、成都土地市场比较热，南京土地市场低温。三四线城市土地市场则偏冷，三四线城市成交溢价率超过10%的地块中，大约有六成的地块成交总价低于1亿元。”谢杨春表示。

同策研究院研究总监宋红卫表示，目前开发商只看重核心城市的核心地块，即使核心城市也要每批次拿出几幅优质土地来提振信心。

“住宅销售市场的表现仍是影响土拍情绪的关键，核心城市市场保持活跃，土拍情绪有望好转，优质地块将维持较高热度。从全国来看，在销售尚未持续、实质性转暖下，预计全国土地市场整体仍将低温运行。”陈文静说。