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2023年

12月6日

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上海四批次首轮土拍成交148亿元 房企拿地“斤斤计较”

2023-12-06 来源:上海证券报

◎记者 张良

时值年末,上海再度迎来土拍“大戏”。12月5日,上海今年第四批次首轮土拍举行现场交易活动。本次土拍共出让8幅涉宅地块,最终3幅地块触顶摇号成交,1幅地块溢价成交,4幅地块底价成交,成交总金额约为148亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示,上海是全国土拍市场热度最高的城市之一,年底是房企集中回收现金流的阶段,除非机会特别好才会拿地。在上海拿地的不仅有国企央企,还有少量民企,可以看到房企高度认可上海的投资价值。上海此次土拍在相关要求方面作了适度调整,比如对于小户型的要求降低,有利于打造改善型大户型产品,这与上海住房需求发展相一致。上海楼市稳定,即使触及最高限价,项目也有一定的利润,这也是房企集中竞争核心地块的主要原因。

3幅地块触顶摇号成交

此次土拍竞争最为激烈的是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块,共有11位竞买人参与该地块的现场竞价,经过43轮报价很快触及最高限价,进而转入竞报高品质建设环节,随后有3位竞买人陆续放弃,其他8位竞买人均接受绿色建筑及超低能耗建筑上限指标和7%公租房比例的上限指标,进入最后的摇号环节。最终,越秀地产旗下杭州樾富房地产开发有限公司摇中该地块,成交价47.85亿元,成交楼板价66210元/平方米,溢价率约10%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示,该地块位于普陀区成熟度较高的长征板块,区域内已经多年没有新盘推出。另外,竞拍最后阶段一些房企选择放弃,看似有点可惜,但也说明在目前的市场行情中,房企开始“斤斤计较”了,成本、利润都会精细测算,不会做冒险之举。

城投控股旗下上海城投置地(集团)有限公司12.6378亿元触顶摇号竞得杨浦区平凉社区02F1-01地块(大桥街道94街坊),金隅集团旗下北京金隅地产开发集团有限公司22.77亿元触顶摇号摘得普陀区桃浦科技智慧城地块;中建八局旗下上海中建东孚投资发展有限公司14.58亿元斩获虹口区江湾镇街道地块,溢价率6.42%;其余4幅地块均以底价各归其主,其中华丽家族与保利置业联合体以底价4.1885亿元拿下杨浦区平凉社区01D4-04地块(平凉街道71街坊东)。

在克而瑞研究中心研究总监谢杨春看来,和上海今年前三批次土拍地块相比,第四批次土拍部分地块可售占比相对较少,更多地考验房企自持运营的能力。今年以来,央企国企已在全国范围拿了很多地块,有不少地块都位于核心城市核心区域,临近年底,正是房企资金比较紧张的阶段,且目前房地产市场销售仍处于底部修复过程中,整体成交情况也在预期中。

聚焦投资是当前主旋律

谢杨春介绍,据克而瑞监测,截至目前,今年全国经营性用地成交规模同比下降约两成,拿地房企以央企国企为主。由于各城市供地质量的提升,前两年地方城投公司频频“托底”拿地的情况在今年有所减少。另外,在部分城市放开土地限价之后,虽然也有高溢价的地块拍出,但这些地块基本位于核心城市的核心区域,因此土拍市场的整体热度并未随着政策的放松有明显的回升,主要还是企业相对谨慎。

克而瑞研究中心发布的报告称,受限于市场销售在低位运行、修复,谨慎投资、聚焦投资是当前的主旋律。11月,拿地金额TOP100中,近七成企业未有新增土储入账,而在前10个月有拿地的百强房企中,有半数企业11月未有投资。显而易见的是,各城市不同供地节奏在一定程度上影响了企业投资进程,从侧面印证了当前企业投资仅聚焦在核心城市、核心区域。此外,截至11月末,仍有近五成销售百强房企未拿地。

整体而言,今年前11个月,房企投资格局以央企国企为主,尤其是在核心城市几乎采用“全面撒网”策略。其中,中海地产、绿城、建发不仅拿地金额较高,投资金额也较2022年同期增长,同比增幅分别为25%、17%和36%。从拿地销售比来看,央企国企显著高于行业均值,绿城、建发等拿地销售比超过0.4。

中指研究院统计数据显示,2023年1至11月,TOP100企业拿地总额10855亿元,拿地规模同比下降6.6%,降幅较上月收窄3.4个百分点,连续两个月收窄。

从新增货值来看,1至11月,中海地产以累计新增货值2292亿元排名第一;保利发展、华润置地紧随其后,累计新增货值规模分别为1864亿元和1834亿元。受上年低基数影响,11月,50家代表房企拿地总额同比增长36.9%。分企业来看,建发、保利等央企国企拿地规模较高,单月拿地金额超70亿元,万科、龙湖、大家、绿城、金地等企业亦有投资。

克而瑞研究中心认为,行至年末,土地供应规模的周期性高点来临,预计12月土地市场在规模上将有一定回升,个别优质地块可能会引发激烈竞拍,但整体热度将保持低位运行。