上海四批次首轮土拍成交148亿元 房企拿地“斤斤计较”

◎记者 张良

时值年末，上海再度迎来土拍“大戏”。12月5日，上海今年第四批次首轮土拍举行现场交易活动。本次土拍共出让8幅涉宅地块，最终3幅地块触顶摇号成交，1幅地块溢价成交，4幅地块底价成交，成交总金额约为148亿元。

同策研究院研究总监宋红卫表示，上海是全国土拍市场热度最高的城市之一，年底是房企集中回收现金流的阶段，除非机会特别好才会拿地。在上海拿地的不仅有国企央企，还有少量民企，可以看到房企高度认可上海的投资价值。上海此次土拍在相关要求方面作了适度调整，比如对于小户型的要求降低，有利于打造改善型大户型产品，这与上海住房需求发展相一致。上海楼市稳定，即使触及最高限价，项目也有一定的利润，这也是房企集中竞争核心地块的主要原因。

3幅地块触顶摇号成交

此次土拍竞争最为激烈的是普陀区北新泾产业园区W061001单元pt0259a街坊pt0259a-09地块，共有11位竞买人参与该地块的现场竞价，经过43轮报价很快触及最高限价，进而转入竞报高品质建设环节，随后有3位竞买人陆续放弃，其他8位竞买人均接受绿色建筑及超低能耗建筑上限指标和7%公租房比例的上限指标，进入最后的摇号环节。最终，越秀地产旗下杭州樾富房地产开发有限公司摇中该地块，成交价47.85亿元，成交楼板价66210元/平方米，溢价率约10%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，该地块位于普陀区成熟度较高的长征板块，区域内已经多年没有新盘推出。另外，竞拍最后阶段一些房企选择放弃，看似有点可惜，但也说明在目前的市场行情中，房企开始“斤斤计较”了，成本、利润都会精细测算，不会做冒险之举。

城投控股旗下上海城投置地（集团）有限公司12.6378亿元触顶摇号竞得杨浦区平凉社区02F1-01地块（大桥街道94街坊），金隅集团旗下北京金隅地产开发集团有限公司22.77亿元触顶摇号摘得普陀区桃浦科技智慧城地块；中建八局旗下上海中建东孚投资发展有限公司14.58亿元斩获虹口区江湾镇街道地块，溢价率6.42%；其余4幅地块均以底价各归其主，其中华丽家族与保利置业联合体以底价4.1885亿元拿下杨浦区平凉社区01D4-04地块（平凉街道71街坊东）。

在克而瑞研究中心研究总监谢杨春看来，和上海今年前三批次土拍地块相比，第四批次土拍部分地块可售占比相对较少，更多地考验房企自持运营的能力。今年以来，央企国企已在全国范围拿了很多地块，有不少地块都位于核心城市核心区域，临近年底，正是房企资金比较紧张的阶段，且目前房地产市场销售仍处于底部修复过程中，整体成交情况也在预期中。

聚焦投资是当前主旋律

谢杨春介绍，据克而瑞监测，截至目前，今年全国经营性用地成交规模同比下降约两成，拿地房企以央企国企为主。由于各城市供地质量的提升，前两年地方城投公司频频“托底”拿地的情况在今年有所减少。另外，在部分城市放开土地限价之后，虽然也有高溢价的地块拍出，但这些地块基本位于核心城市的核心区域，因此土拍市场的整体热度并未随着政策的放松有明显的回升，主要还是企业相对谨慎。

克而瑞研究中心发布的报告称，受限于市场销售在低位运行、修复，谨慎投资、聚焦投资是当前的主旋律。11月，拿地金额TOP100中，近七成企业未有新增土储入账，而在前10个月有拿地的百强房企中，有半数企业11月未有投资。显而易见的是，各城市不同供地节奏在一定程度上影响了企业投资进程，从侧面印证了当前企业投资仅聚焦在核心城市、核心区域。此外，截至11月末，仍有近五成销售百强房企未拿地。

整体而言，今年前11个月，房企投资格局以央企国企为主，尤其是在核心城市几乎采用“全面撒网”策略。其中，中海地产、绿城、建发不仅拿地金额较高，投资金额也较2022年同期增长，同比增幅分别为25%、17%和36%。从拿地销售比来看，央企国企显著高于行业均值，绿城、建发等拿地销售比超过0.4。

中指研究院统计数据显示，2023年1至11月，TOP100企业拿地总额10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅较上月收窄3.4个百分点，连续两个月收窄。

从新增货值来看，1至11月，中海地产以累计新增货值2292亿元排名第一；保利发展、华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1864亿元和1834亿元。受上年低基数影响，11月，50家代表房企拿地总额同比增长36.9%。分企业来看，建发、保利等央企国企拿地规模较高，单月拿地金额超70亿元，万科、龙湖、大家、绿城、金地等企业亦有投资。

克而瑞研究中心认为，行至年末，土地供应规模的周期性高点来临，预计12月土地市场在规模上将有一定回升，个别优质地块可能会引发激烈竞拍，但整体热度将保持低位运行。