解决新老房贷利差问题 商业银行完善存量房贷利率定价机制

自11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率

合同约定为浮动利率的，房贷借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期

◎记者 张琼斯

事关房贷利率，又有重要新变化。10月31日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行、招商银行等银行公告，将完善存量个人住房贷款利率定价机制，同时明确了重定价周期调整安排。记者从市场利率定价自律机制获悉，其他股份制商业银行和地方法人银行的类似公告也将于近日发布。

这是落实中国人民银行公告〔2024〕第11号（下称“公告”）的举措。根据公告，自11月1日起，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。此外，自11月1日起，合同约定为浮动利率的，房贷借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

专家认为，完善存量个人住房贷款利率定价机制，有望从根本上解决新老房贷利差问题。未来，居民购房后的存量房贷利率调整将更加灵活，有助于减轻居民还款压力，稳定市场预期，促进购房需求进一步释放。

完善存量个人住房贷款利率定价机制

“房贷合同期限普遍较长，固定的加点幅度无法反映借款人信用、市场供需等因素变化，一旦市场形势发生转变，容易造成新老房贷利差扩大。”专家表示，需要优化制度设计，促进商业银行和借款人以适当方式变更合同。

专家认为，本次完善存量个人住房贷款利率定价机制，既治标又治本，有望从根本上解决新老房贷利差问题，建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。

“在新机制下，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。”专家表示。

记者从商业银行获悉，为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30个基点（BP）。

比如，中国银行公告，如果客户的房贷LPR（贷款市场报价利率）加点值，高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向其申请调整LPR加点值。

“偏离幅度的设定是调整规则的关键内容。”专家表示，偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷的规模，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。

具体调整规则为，以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，如果存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度的5年期以上LPR均值。

中国人民银行在其官网的“利率政策”栏目中，于每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。

例如，中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%，当季度5年期以上LPR均值为3.85%，则对应的加点幅度为-52BP（3.33%-3.85%），调整门槛为-22BP（-52BP+30BP），也就是所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人，可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。

“考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。”专家表示。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，存量个人住房贷款利率定价机制进一步完善后，居民购房后的存量房贷利率调整将更加灵活。当存量房贷利率明显偏高时，存量房贷借款人可以更快调整房贷利率，有助于稳定市场预期，也有助于促进购房需求的释放。

已经基本完成对存量房贷利率的批量调整

目前，我国已经基本完成对存量房贷利率的批量调整。记者从央行获悉，初步统计，截至10月28日，21家全国性银行已完成批量调整，共计5366.7万笔、25.2万亿元存量房贷利率完成下调，各地方法人银行也在10月31日完成批量调整。

专家表示，未来一段时间，如果政策利率保持稳定，预计新发放房贷利率保持稳定，存量房贷利率将无需再进行调整。如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。

“本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷利率差异大于30BP，将推动存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。”专家表示。

房贷重定价周期可选择3个月、半年或一年

根据公告，自11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。在利率重定价日，定价基准会调整为最近一个月LPR所对应的数值。公告取消了对个人住房贷款重定价周期最短为一年的行政性限制。

记者梳理商业银行公告发现，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：3个月、半年、一年。

“重定价周期为3个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。需要注意的是，大多数银行规定，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。”专家表示。

专家称，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。

“在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。”专家表示。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，考虑到房贷期限普遍较长，LPR可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多地享受到利率下调带来的优惠。