（上接126版）

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公司回复：

北京北锦商业运营管理有限公司（以下简称“北京北锦”）为上海锦和商业经营管理股份有限公司与北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建集团”）合资建立，双方股权比例为50%:50%，注册资本人民币3,000万，实缴资本3,000万元。

合资股东北科建集团，1999 年由北京市政府落实《国务院关于建设中关村科技园区有关问题的批复》精神而成立，作为北京国有资产经营有限责任公司控股子公司，是北京国资公司园区开发与运营管理业务主力军。

北科建集团成立以来，始终秉承“赋能科技创新 助推城市发展 共创美好生活”的企业使命，成功开发建设了中关村“一区三园”，打造了中关村这一世界闻名的中国科技创新高地，探索出了一条具有北科建特色的科技园区发展道路，逐步形成了以园区开发与运营为主业，住宅地产、投资并购、能源运营等为辅助的“一主三辅”协同发展的业务体系。

北京北锦成立的目的是作为北京西城区天宁寺（二热）项目的承租运营主体，该项目位于北京市西城区莲花池东路16号，北京西二环线以西，临近北京西站，原址为北京第二热电厂（以下简称二热）。产权单位为：华北（北京）热电有限公司，由北京天宁华韵文化科技有限公司对外出租。租赁物天宁1号主厂房，建筑面积共17,000㎡。面积包括汽机房、控制夹层、锅炉房等3区域。租期为15年+20个月。计划改造投资约1.8亿元；预计改造期15.5个月。

锦和商管与北科建对北京北锦的财务资助情况如下：

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注：北京北锦与锦和商管和北科建集团两个股东分别签订《借款协议》，北京北锦分两次向两个股东分别申请了9,000万元的借款授信额度，在授信额度内，北京北锦可分笔提取，实际借款余额不超过借款授信额度，额度可以循环使用。借款期限自首笔借款实际支付之日起3年，北京北锦可视资金情况提前还款。借款利率根据首笔借款实际发放时的五年期贷款市场报价利率（LPR）的基础上浮10%确定。截止2024年12月31日，北京北锦实际取得的借款金额合计人民币1,700万元。其中，锦和商管按股权比例提供借款850万元。

截止2024年12月31日，北京北锦累计现金收支情况如下表所示：

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综上所述，北京北锦收到的股东投资款和股东借款（财务资助款）均用于项目前期投入和运营开支。

考虑到本次财务资助采用的利率是市场利率，且北科建和大业主北京天宁华韵文化科技有限公司均系国企背景，故本次财务资助不存在向关联方输送利益的情形。

（2）结合对北京北锦的财务资助期限及实际还款情况，说明北京北锦其他应收款计提减值准备的依据，并结合长期股权投资减值测试的评估方法及过程、关键参数等，说明在北京北锦连续亏损且已对其他应收款计提减值的情况下，未对长期股权投资计提减值的依据与合理性。请年审会计师发表意见。

公司回复：

一、财务资助期限及实际还款情况

具体财务资助金额及期限详见本问题3、（1）中列示的表格。借款期限自首笔借款实际支付之日起3年，北京北锦可视资金情况提前还款。

截止本公告日，北京北锦尚未还款。

二、北京北锦其他应收款计提减值准备的依据

公司的其他应收款的坏账准备计提会计政策如下所示：

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。确定的组合如下：

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公司将对北京北锦的其他应收款分类为组合1（账龄风险特征组合），按账龄计算的坏账准备余额合计为750,000.00元，综合计提比例8.8%。

三、北京北锦目前仍处于前期工程建设阶段，尚不存在减值迹象

北京北锦的商业运营项目自2023年9月投建开始至今，仍处于前期工程建设阶段，还未正式对外出租。项目位于北京西二环线以西，临近北京西站黄金位置以及独特不可复制且具有历史沉淀的老工业厂房，依靠锦和商管优秀的园区改造能力及国资背景实力合作方，倾全力打造地标性人文时尚聚集地。目前前期各项业务包括不限于实施保证金、首期业主租金的支付、工程进度均在原计划内，没有发生任何超支或滞后，所以股东双方一致认为公司对其的投资尚不存在减值迹象，所以公司未对长期股权投资计提减值。

年审会计师意见：

公司对北京北锦财务资助额度与其经营需求基本匹配，未见存在向关联方输送利益的情形；北京北锦的商业运营项目仍处于前期工程建设阶段，还未正式对外出租，公司对其的投资尚不存在减值迹象。

四、关于业务模式与使用权资产。年报显示，公司主要业务模式包括承租运营、受托运营、参股运营，报告期内合计实现营业收入10.08亿元，同比下滑2.33%，主要因部分承租运营项目处于爬坡期或中止/改变商业模式，公司未披露不同业务模式对应的收入情况。同时，公司使用权资产期末账面价值37.43亿元，占总资产的68.17%，未计提减值准备。

请公司：（1）补充披露报告期内公司承租、参股、受托运营模式下项目开展的具体情况，包括但不限于收入及成本构成、经营模式、分布区域、出租率、租金或管理费水平等，说明报告期内营业收入下滑的主要原因；（2）补充披露使用权资产减值测试的具体方法、关键参数及测算依据，并结合报告期内部分承租运营项目不及预期导致营收下滑的情况，评估报告期末使用权资产是否存在减值迹象。请年审会计师发表意见。

（1）补充披露报告期内公司承租、参股、受托运营模式下项目开展的具体情况，包括但不限于收入及成本构成、经营模式、分布区域、出租率、租金或管理费水平等，说明报告期内营业收入下滑的主要原因。

公司回复：

承租运营模式下，公司通常以10年-20年承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。

该模式下，公司收入构成为租户租金收入、物业管理收入、多经服务收入等；主要成本及费用构成为上游租赁成本，折旧摊销成本，物业运营成本，招商佣金等。截止2024年末，公司承租运营的项目有41个，可供出租运营的物业面积约81万平方米，项目地域分布上海、北京、杭州等地。承租运营项目中，除个别尚处于爬坡期项目外，稳定期项目出租率80%-100%。由于各项目受城市能级、区位规划、物业定位、交付标准不同，差异极大，目前在管项目租金水平大致从1.8元/平/天至10+元/平/天。

受托运营模式下，公司依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位设计、工程管理（代建）、 招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务主要采取酬金制收费模式。

该模式下，公司收入构成为代建服务费、招商佣金、物业管理酬金、人员驻场费、超额激励费等；主要成本及费用构成为人力成本，渠道佣金等。特别指出，受托模式下，公司系为业主方提供轻资产服务，并不对项目的租金水平保底，因此，并不支付上游租赁成本。截止2024年末，公司受托运营的项目有30个，可供出租运营的物业面积约 52 万平方米，项目地域分布上海、北京等地。受托运营模式下，一般而言，除尚处于爬坡期的项目外，稳定期项目出租率80%-100%。由于各项目受城市能级、区位规划、物业定位、交付标准不同，差异极大，目前在管项目租金水平大致从1.5元/平/天至10+元/平/天。各类管理费收费标准参考市场标准，如招商佣金一般为租户月租金的1倍到2倍；物业管理酬金按项目具体情况，与业主协商谈判后根据合同约定收取（体量、出租率等）。

参股运营模式下，公司同物业持有方或同在物业资源、当地影响力等方面具备优势的合作方共同出资设立项目运营公司。该模式下，由合资公司负责所承租物业的定位设计、改造、招商和运营管理，公司主要获取投资收益（权益法）和物业管理收入等，合资公司（不并表）主要成本及费用构成系上游租赁成本，折旧摊销成本，物业运营成本，招商佣金等。截止2024年末，公司参股运营的项目有2个，可供出租运营的物业面积约10万平方米。其中，南京项目出租率约80%-85%，租金水平因区位规划、物业定位、租户业态、交付标准不同，该项目平均租金约3元/平/天。天宁1号项目如问题3所述，尚处于工程建设期，目前并未上线运营。

营业收入下滑原因主要系，2024年个别承租运营项目仍处于爬坡期，尽管部分项目出租率提升，但个别承租运营项目在2023年和2024年中止或改变商业模式。

具体而言，从2023年下半年至2024上半年末，公司合计有7个承租运营项目终止或转为受托运营模式，进而导致2024年和2023年在管项目口径不完全同比。2023年该等承租运营项目可全额或部分确认租金收入、物业服务收入等，2024年变更为部分确认租金或无租金收入，或确认服务费收入。尽管公司在2023年和2024年新拓展少量承租运营项目，但新项目进入稳定期仍需要时间，同时部分存量项目出租率有一定提升，但两者无法完全抵消承租运营项目终止或转换模式后对收入带来的负面影响。

（2）补充披露使用权资产减值测试的具体方法、关键参数及测算依据，并结合报告期内部分承租运营项目不及预期导致营收下滑的情况，评估报告期末使用权资产是否存在减值迹象。

公司回复：

公司根据各项目公司财务报告特定数据指标筛选出可能存在减值迹象的项目公司，这些存在减值迹象的项目公司若已纳入商誉减值测试范围的，就不再重复进行实施使用权资产减值测试程序，具体筛选指标及筛选后需要单独实施使用权资产减值测试的项目公司情况如下所述：

1、满足下述筛选指标之一的，即纳入使用权资产减值测试范围

（1）项目公司2024年12月31日净资产为负

（2）项目公司2024年度营业利润为负

（3）项目公司2024年度净利润为负

2、经上述指标筛选后且未实施商誉减值测试的项目公司共4家，使用权资产减值测试的具体方法、关键参数及测算依据列示如下表：

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注：公司对上述租赁项目的整体租赁期间进行预测，在项目的不同运营阶段预期的营业收入增长率及净利率处于不同水平。在租赁后期因出租率下降及租金单价波动，导致营业收入增长率为负数，预期的净利率较低。另外，上表中因租赁期最后一年不足整年，相关数据与前期不具可比性，预测期营业收入增长率、预测期净利率相关参数不包括最后一年的数据。

由上表可以看出，经减值测试的四个项目公司的使用权资产均不存在减值情况。

年审会计师意见：

营业收入大幅下滑原因与公司分析结果一致；报告期末各承租运营项目使用权资产未见存在减值的情况。

五、关于应收账款。年报显示，公司期末应收账款余额1.39亿元，同比增加 71.31%，与营业收入下滑的趋势相背离。期末余额前五名的应收账款合计占比 32.38%。公司对应收账款均按组合计提坏账准备，累计坏账计提比例5.33%，其中账龄1年以内、1-2年、2-3年的应收账款坏账计提比例分别为5%、10%、20%。

请公司：（1）补充披露主要运营项目的盈利模式、收入确认依据、关键时点、信用政策、期后回款情况等，分析本期应收账款与营业收入变化趋势相反的原因，是否存在放宽信用政策的情形，是否符合收入确认标准；（2）补充披露应收账款主要欠款方的具体情况，包括交易背景、欠款方及关联关系、账龄及逾期情况、回款安排等，结合长账龄应收账款增加的情况，分析坏账计提方式及比例的合理性、充分性。请年审会计师发表意见。

（1）补充披露主要运营项目的盈利模式、收入确认依据、关键时点、信用政策、期后回款情况等，分析本期应收账款与营业收入变化趋势相反的原因，是否存在放宽信用政策的情形，是否符合收入确认标准。

公司回复：

一、主要运营项目的盈利模式、收入确认依据、关键时点、信用政策

公司运营项目分类主要可以分为物业出租业务、物业管理及其他服务业务两大类。

1、物业出租业务

（1）盈利模式：

本公司的主营业务为产业园区（主要为创意产业园区）的定位、改造和运营管理服务。公司主要采用“承租运营”的经营模式，即以租赁方式取得既有建筑（群）经营权，将该建筑（群）整体进行重新市场定位和设计，改造配套硬件设施，完善内外部功能，将其打造成为符合目标客户群办公和经营需求的园区，通过招商出租提供物业使用权以获得租金收入。

（2）收入确认依据和关键时点：

公司与客户就出租物业签订房屋租赁合同，约定面积、租赁期限、租金价格及付款方式等。业务部门按合同约定向客户交付物业后，财务人员根据租赁合同约定定期与客户结算，开具发票，收取租金款项，确认当期收入。

（3）信用政策

● 租费合同约定以“先付后用”为原则，采取预收制按收缴日期出具账单，租户按约定日期支付金额。如逾期支付，会进行有效催收及严格按合同约定罚则进行制约执行。

● 租费和保证金收取主要按“押三付一”或“押二付二”。

● 对承租运营、受托运营、参股运营等形式，管理方式均保持一致。

2、物业管理及其他服务业务

（1）盈利模式：

本公司将“承租运营”的产业园区，通过招商出租获得租金收入的同时，向客户提供持续物业运营管理等服务，获得物业管理服务收入。同时，为进一步发挥公司在园区运营管理方面的经验，公司通过向非“承租运营”园区等客户提供各类服务，获得招商咨询策划、物业管理酬金等服务收入。

（2）收入确认依据和关键时点：

根据公司与客户签订的房屋租赁合同或公司单独与客户签订物业管理服务协议，公司向租户提供物业管理服务，合同或协议包括物业服务范围、物业管理收费标准、支付方式等主要条款，财务部门根据合同或协议约定按期与客户结算，开具发票，收取款项，并确认物业服务、停车等物业管理营业收入。公司就招商咨询策划、园区运营管理IT技术支持服务、日常项目运营等服务与客户签订协议，包括服务的具体内容、收费标准、支付方式等主要条款，公司按照协议约定条款或服务期限履行相关义务后与客户结算，并确认相关服务营业收入。公司提供的设计管理、造价咨询、项目管理等咨询服务根据已提供服务的履约进度确认收入。

（3）信用政策

● 物费合同约定以“先付后用”为原则，采取预收制按收缴日期出具账单，租户按约定日期支付金额。如逾期支付，会进行有效催收及严格按合同约定罚则进行制约执行；

● 物费保证金收取按约定“押一付一”；

● 对承租运营、受托运营、参股运营等形式，管理方式均保持一致。

二、期后回款情况

主要项目的期末应收账款余额，期后回款情况

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三、本期应收账款与营业收入变化趋势相反的原因分析

公司整理了2023年和2024年两年的各类收入和应收账款余额分类数据，如下表所示：

单位：万元

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从上表可以看出，本期应收账款与营业收入变化趋势相反的主要原因系：

1、直线法应收账款余额同比去年增加2,609.15万元，主要是因为本年度新承接的项目中，部分租户按合同约定仍处于免租期内；

2、2024年4季度越界补偿款1,432.73万元是在2025年1月收回，但其对应的收入是营业外收入，并非营业收入；

3、本公司子公司上海翌钲众创空间经营管理有限公司（以下简称“翌钲公司”）原承租运营的部分项目，因大业主合同到期自然终止等原因，导致翌钲公司2024年度收入同比上年出现了大幅度下降，但翌钲公司应收账款余额同比变动不大。

4、本公司子公司上海锦灵企业管理有限公司承租运营项目大宁财智中心在2023年改变商业模式，从原先承租运营模式切换为委托管理模式，导致营业收入下降；同时，2024年末存在部分服务费处于正常账期未收回，导致应收账款上升。

上述原因分析可知，公司不存在对客户放宽信用政策的情形，且符合收入确认标准。

（2）补充披露应收账款主要欠款方的具体情况，包括交易背景、欠款方及关联关系、账龄及逾期情况、回款安排等，结合长账龄应收账款增加的情况，分析坏账计提方式及比例的合理性、充分性。请年审会计师发表意见。

公司回复：

一、补充披露应收账款主要欠款方的具体情况，包括交易背景、欠款方及关联关系、账龄及逾期情况、回款安排等

详见本问题5、（1）中公司回复二、期后回款情况

二、结合长账龄应收账款增加的情况，分析坏账计提方式及比例的合理性、充分性

1、账龄1年以上的主要客户应收款情况如下表所示

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上表中账龄1年以上的主要客户应收款余额2,373,412.10元，占账龄1年以上应收账款余额4,149,187.10元的57.20%，其余未披露的账龄1年以上的客户应收款也多数对应了可以覆盖应收租户款项的未退押金。

账龄1年以上应收账款的信用风险特征与账龄1年以内的应收账款的信用风险特征相比并未发生明显改变，所以仍按账龄风险特征组合计提坏账准备。

2、公司及同行业上市公司德必集团的应收账款坏账准备计提会计政策描述如下：

（1）本公司应收账款坏账准备计提会计政策

如果有客观证据表明某项应收款项已经发生信用减值，则本公司在单项基础上对该应收款项计提减值准备。

除单项计提坏账准备的上述应收款项外，本公司依据信用风险特征将其余金融工具划分为若干组合，在组合基础上确定预期信用损失。确定的组合如下：

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其中按账龄组合的实际计提比例为：

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（2）德必集团应收账款坏账准备计提会计政策

按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

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基于账龄确认信用风险特征组合的账龄计算方法

公司按照先发生先收回的原则统计并计算应收账款账龄。

账龄组合的实际计提比例为：

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按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本公司将债务人信用状况明显恶化、未来回款可能性较低、已经发生信用减值等信用风险特征明显不同的应收账款单独进行减值测试。

经比较，本公司与德必集团的应收账款坏账准备计提会计政策差异不大。

3、公司的应收账款坏账准备计提会计政策自上市以来未经调整，保持了一贯性。

综上所述，本公司应收账款坏账计提方式及比例合理、充分。

年审会计师意见：

本期应收账款与营业收入变化趋势相反的原因与公司分析原因相符，不存在放宽信用政策的情形，符合收入确认标准；长账龄应收账款信用风险特征并未发生显著变化，公司应收账款坏账准备计提政策保持了一贯性且与同行业计提比例基本一致，故坏账计提方式及比例合理、充分。

特此公告。

上海锦和商业经营管理股份有限公司董事会

2025年7月5日