商业不动产REITs“0到1” REITs市场走出稳健向上发展曲线

◎记者 何漪

随着首批产品迎来上市，商业不动产REITs资产实现了从“0到1”的关键突破。创金合信北京国资公司REIT的基金合同在7月13日正式生效，另有保利商业、陆家嘴R、锦江REIT、凯德商业等4单新发商业不动产REITs即将启动认购。

从境内REITs试点破冰到商业不动产REITs登场，5年来中国REITs市场走出了稳健向上的发展曲线。监管部门支持企业通过REITs做优做强轻资产运营。一方面，持续加大优质REITs供给、不断丰富底层资产业态，推动REITs资产陆续在多个领域实现破冰，带动市场规模有序增长。目前，全市场REITs市值已突破2000亿元，涌现出一批行业龙头项目。另一方面，完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径，呈现出首发、扩募双轮驱动的良好发展态势。

5年来，REITs市场逐步构建、完善监管制度安排。具体来看，中国证监会、交易所及相关部门坚持开门立规，遵循市场化、法治化方向，积极搭建符合REITs特点与规律的监管规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。2025年12月31日，监管部门对REITs制度框架进行适应性完善，将商业不动产REITs纳入规则体系，并吸收总结了REITs试点落地以来的审核监管经验，进而系统规范项目审核、发售、扩募以及信息披露等方面监管要求。

交易所坚持依规审核，建立公开、透明、可预期的审核机制。交易所官网在REITs试点启动之初，就开设公募REITs子网站，对外公开REITs审核标准、程序、内容、过程和结果，动态更新项目审核进展，做到审核标准公开、审核过程留痕、审核结果公示，持续提升审核透明度，并接受社会监督。

业内人士表示，REITs审核聚焦资产质量，坚守合规底线，关注运管效能，将高质量发展要求贯穿审核始终，对于资产质量、运营能力不达标的项目依规终止审核，切实把好准入关口，夯实发展根基。据悉，2026年以来，REITs市场共有6单项目被依规终止审核。

同时，相关部门在过去五年持续完善监管机制，覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条，并通过审核问询、现场督导、现场检查等方式，加强对底层不动产资产质量、运营管理、治理水平进行穿透式监管。

监管部门进一步健全REITs信息披露制度：交易所已发布REITs临时报告及定期报告信息披露业务指引，提升信息披露的透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求；健全REITs交易监测监控机制，引导加强投资者关系管理，维护二级市场平稳运行，不断增强市场韧性和抗风险能力。

业内人士表示，推动REITs市场健康发展是资本市场落实国家关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措。随着商业不动产REITs平稳起步，市场各方应凝心聚力，推动REITs市场高质量发展，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，充分发挥市场功能，盘活存量资产，更好地服务国家战略和经济社会发展全局。