上海出台“沪八条”优化房地产政策 更好满足居民刚性和改善性住房需求

◎记者 张良

8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置及推进收购二手住房等五个方面8项政策措施，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

此次上海发布的楼市新政可谓是一套“组合拳”。在优化住房公积金提取政策方面，《通知》明确将进行三项调整，包括扩大支付购房首付款提取范围，优化购房提取公积金频次和限额，拓宽住房公积金购房支出情形。

上海中原地产市场分析师卢文曦向上海证券报记者表示：此次“沪八条”进一步拓宽公积金使用范围，购买住房配套车位也可使用公积金，切实减轻购房者负担。此外，购买新建商品住房现房亦可提取公积金用于支付购房首付款，增加购房者的选择空间。

同策研究院联席院长宋红卫认为：新政将新建商品住房现房纳入提取公积金支付购房首付款范围，并且调整购房提取公积金频次和限额；同时支持提取公积金支付购房契税、购买住房配套车位，拓宽使用场景，减轻刚需与刚改家庭置业负担，助力改善性需求释放。

《通知》明确提出优化二套房贷首付款比例，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%”。“外环外多为首次改善性需求，购房预算上限不高，而且置换买家占比较高，降低首付比例实质上是降低置业门槛，有助于激活外环外的成交活力。”卢文曦说。

为支持居民置换改善需求，《通知》提出实施两项阶段性购房补贴政策。一是实施“以旧换新”购房贷款补贴，二是优化“以旧换新”补贴。具体而言，自新政实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海市二手住房的，可按购买新建商品住房贷款总额的1%申请补贴，单套住房最高补贴5万元，补贴总金额为2亿元，用完即止。自新政实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后1年内出售上海市外环内二手住房的，可申请补贴3万元。同时符合上述购房贷款补贴适用范围，且出售二手住房位于上海市外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴（最高补贴8万元）。

58安居乐研究院院长张波认为：最高8万元阶段性置换补贴，可有效降低交易摩擦，激活“卖旧买新”置换链条。他表示，从安居客线上数据来看，市场并不缺少置换看房客户，但置换群体在交易成本面前仍有决策犹豫。该补贴可直接降低购房者卖旧买新的置换成本，同时，补贴设置资金额度与时间期限，带来适度紧迫感，能够加速一部分观望购房者的边际需求入市。

此外，《通知》明确进一步加大房票实施力度，在征收拆迁补偿安置中增设房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，多种方式满足居民多元化安置需求。

同时，加快推进收购二手住房用作保障性租赁住房，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

中指研究院上海数据总经理张文静表示，总的来看，本次“沪八条”延续因城施策、精细化调整的思路，统筹运用公积金、信贷、购房补贴、房票安置、收储等多类政策工具，着力点进一步聚焦外环外市场与一二手房联动链条。新政落地恰逢“金九银十”购房窗口期，预计短期内上海一二手住房成交量将继续回升，新政对外环外新房产品的利好更为直接，外环外新房去化速度或有所加快，房地产市场整体稳定态势有望得到进一步巩固。