□作者 苑德军

  作者系

  中国银河证券公司高级经济学家、

  博士生导师

  时下，尽管居高不下的房价已经严重侵蚀了普通民众的幸福感，但为高房价张目的声音仍然不绝于耳。在力挺高房价的诸多观点中，有一种观点颇为引人注目也颇具迷惑性，即认为我国正处在城市化快速发展阶段，大量农村人口进城将成为拉动高房价的刚性需求，房价在未来较长时间内仍面临持续上涨压力。难道城市化就是拉动高房价的刚性需求？城市化与高房价之间果真存在着必然的因果关系？回答是否定的。

  确实，经济快速发展推进了我国的城市化，是农村人口从农村流向城市、农民转化为市民的一个城市化过程。按国家统计局公布的数据显示，2009年我国城市化率已达到45%，并以每年1%的速度增长，这意味着每年有将近1300万农村人口要进入城市。确实，农民进城后存在着对住房的迫切需求，农民工能否做到“居者有其屋”，是其能否顺利实现由农民向市民身份转换的一个基本条件。但就我国城市商品房市场的现实情况看，农民工现在不是未来也不会是这一市场的需求主体。

  因为，尽管近年来随着劳动力成本上升，农民工的收入水平有了一定提高，但农民工大多为“打工族”，所从事的工作多为简单劳动，技术含量低，月收入在1500-2000元者较为普遍，达到3000元甚至更高者为数寥寥。在扣除必要的自身生活成本、赡养家人支出和子女教育支出后，所余不多甚至完全没有剩余。

  再看一些大城市的商品房房价，每平方米动辄上万元甚至几万元，一些地级市也在每平方米五、六千元左右。在畸高的房价水平下，连大城市的白领乃至中等收入阶层都买不起房，农民工要买房置业岂不是天方夜谭？实际上，农民工不仅买不起商品房，受现行政策和有关规定的限制，他们也没有权利申请居住经济适用房和廉租房。

  受制于自身的收入水平，农民工的住房需求只与属于基础保障需求的廉租房相联系，孱弱的购买力决定了其不可能成为城市商品房的购买者。自然，农民工进城所带动的城市化，与城市商品房的高房价也就没有必然的、本质的内在联系。无视农民工的实际购买能力，不对与农民工购买能力相适应的住房需求结构进行认真分析，仅仅依据我国城市化进程加快就肯定高房价的合理性和持续性，是没有道理的。

  事实恰恰相反，不是城市化拉动了高房价，而是高房价成了推进城市化的障碍。由于农民工无力购买商品房，目前国家又没有一套保障农民工在城市安居的有效制度，农民工为房所困，加之受户籍限制无法享受市民应有的诸多待遇，因而大多数农民工无法在城市扎根安家。他们虽然身在城市，但很难与城市真正融合。另外，由于进城后仍然保留了承包地并享有对承包地的使用权，一些已进城的农民工因住房问题而不得不重返农村。可以说，停留在城市表层无房可居的农民工，因为没有真正在城市扎下根来，实际上是具有“亦农亦工”双重身份的特殊社会群体，而不是真正的市民。如果考虑到农民工没有安居之所和不能享受城市居民待遇等因素，我国目前实际的城市化率还不到30%。高房价对城市化水平的掣肘，由此可见一斑。

  一些专家学者之所以拿城市化说事，视城市化为支撑高房价的刚性需求，原因在于他们犯了一个经济学的常识性错误，即认为农民工的住房需要就是其住房需求。实际上，需求并不仅仅是需要和消费欲望，而是消费欲望与消费能力的统一体。农民工需要住房与有能力购买住房，这完全不是一个概念。前者是一种良好的主观意愿，后者才是实实在在的需求。把农民工的主观意愿视为推动高房价的真实需求，并以此为高房价开脱，是有悖经济学需求基本原理的，也是错误的。

  城市化是正处于起飞阶段的中国经济发展的必然选择。要切实提高中国的城市化水平，使城市化获得快速的实质性进展，政府必须下大力气解决农民工进城后的安居问题。尽管农民工可以不必享有对城市住房的所有权，但必须要有一个安身之所，拥有对城市住房的使用权。因此，政府应加大廉租房特别是公租房的建设力度，并通过科学的制度安排，把农民工纳入这两类住房的供给机制之中，使根本不具备商品房购买能力的农民工，拥有正当、合理、持续的住房使用权获得渠道。