章剑锋

  考虑到投机资金的游移性对楼市可能造成的巨大冲击，将限购范围扩至二、三线城市的方向是对的。经过近十年的同步并进，二、三线城市与一线城市在楼价上保持了虽然幅度略有差距然而基调却一致的奔跑速率。如今一线城市在限购令下楼价升幅慢了下来，二三线城市很有可能一下子冲到前面成为领跑者。就眼下来说，二三线城市的楼市危险性并不亚于一线城市，若限购措施不能及时到位，说不定很快就会沦为又一拨泡沫重灾区。因此，我以为，限购政策还不能只点到这里为止，还应把目标锁定在三线城市以下的市场。

  理由很简单，泡沫因为游资作用必定也会闪转腾挪，也呈游移性。限购了一线城市，二、三线城市会成为游资目标，一旦再限购了二、三线城市，县级城市就会是接下来的吸附目标，只要有土壤和空间，投机行为一定不会消失。长久以来，更多中小城市在房地产经济发展竞赛中，与一线城市的关系既是共同体，也是潜在对手。大家虽然同样可以在房地产经济勃兴时分享不少利益，但始终处在一线城市强烈阴影下的中小城市并不甘心屈居末端。

  一线大城市的楼市具有相对的成熟度，对于各项资源的吸纳具有绝对优势，因为各项人力与物力之汇流大都偏好走大城市路线。受此因素决定，一线城市房地产业出现泡沫，也有其必然性与客观性。当市场在数番推力下其价格涨到相当程度、其资金规模累积到相当幅度时，这个价格就会被维系下去，不管需求有效无效，购买力底子已在那里了，这个资金量是确确实实地存在着的，且会越积越多。

  也正因为这样，各门大小口径的政策“枪炮”容易定格于一线城市，殊不知这对中小城市来说，刚好帮助他们讨还被一线城市吸光的资源与机会，将过度集中的投机资金驱散出来，赶入到那些中小城市。在没有对一线城市限购之时，小城市的市场维持已经很吃力。不少县城开足马力搞开发，房子一批一批盖起来。但过度开发的结果，差不多是将一地今后十到二十年的供应量提前透支了。批量生产导致了灾难性的过度供给，房价那样高，卖给本地普通工薪阶层，不现实，唯一的希望就是那些投机者。在限购政策出台前，这些县级城市因为无效供给而产生的商品房积压严重，可谓提前埋下了一个无可估量的风险。所以，一线城市扩展至二三线城市限购从中小城市的角度看，对他们来说似乎是一种变相的“拯救”。

  旧轨道上换了新选手，中小城市面临着一个后压抑期到来的集中爆发与冲刺。各种资金的涌入，将使他们的楼市起跳比一线城市还要快速和吓人。二、三线城市的房价一线城市化，说的就是这样一种严酷现实。可以断言，在一线大城市，我们并不能真实地看到本次调控的最后成败，真正决定这一点的，就看中小城市了。

  现今，在不少县一级城市，不管有资源禀赋还是缺乏资源禀赋，统统走上了一条倚重楼市开发的路径。仅以西部一些以产煤著称的地方来说，两年前一些楼盘每平方米才3000元，如今已达万元。各种资金的涌入使得无人居住的“鬼城”触目皆是，人均10套房的景象指日可待。这是富县经济现象。若说仍不够典型，那就不妨再看一看穷县。在一些国家级贫困县，现在十有八九房价也都到了每平方米四五千元，以当地人均月入一千多块来对比（这收入水平在某些地域还是高估了的），是无法转化成强劲的购买力，更支持不了高楼价的。那么这个高楼价之所以会出现，只能归结于开发商、投机者甚至一些偏爱房地产经济的地方官共同在做局。

  要知道，更多投机资金的集中转向，只是延后了小城市风险爆发的时间，而非消除了风险。即使投机者当下把县级市场全盘承包下来，此种无效需求因系非自住性质的资金在背后支撑，不能形成最终消化力量，泡沫大起来，这些城市的楼市迟早还是要烂掉。限购面此时若不能覆盖到县级城市，眼下之调控能收到的结果就会是压下了这一角，翘起了那一头，且问题愈来愈难处理。

  或许要问，倘若限购到县城，当投机力量被唬退，这些地方的开发过剩问题（房屋空置遗留）怎样解决？在我看来可以有四种办法：一，地方政府出资收购一部分，用作政策性住房分配；二，对当地自住型购买者予以补贴，鼓励他们消费。六年前有些县已经这样做了，可惜补贴比例过低，刺激不了消费；三，降价发售，不要硬扛；四，有规划性地限制后续开发，以免进一步增加库存量。

  从前一段时间召开的中央政治局会议所给出的“两个坚持”、“一个坚决”和“三个确保”的楼市调控方向来看，限购政策这张“网”必将循此逐渐拉开。且若无大的经济危机发生，短期内不宜急着退出，不然前功尽弃矣。以笔者之见，至少要坚持五年以上方可见到效果。因推行全面限购期间要观照保障房建设之实际进度，如果全国每年1000万平方米建设目标可以如实产出，须待到此一保障机制初步成型和稳定下来，则五年限购不是大胆狂想，而是脚踏实地之举。

  (作者系房地产事务专栏作家)