章剑锋

  就在商品房的高价格在限购措施之下无法维系之时，一些大城市的房租却在走高。据中介机构发布的数据，北京今年前7个月租金同比涨幅达13%。他们认为原因是部分购房需求转化为租房需求所致。

  不过，沉入其中细细梳理，便会发现这种非此即彼的归咎办法，驴唇不对马嘴，本质上源于主观臆想。即使截取目前这样非常态化运行的市场断面来看，租金变化实与调控所分散出来的购买需求并不直接产生联系。目前所有的限制性调控，用意皆在遏制和消除非自住性资金对于市场的围困，这部分资金一旦受制于政策壁垒无法进入和参与商品房市场运作，唯一可以选择的路径就是撤出，却无有可能再转入租赁市场。这是由他们的资金属性所决定的。自有资金投放所求的自始至终不外“利润”二字，现在利润诉求因限购设障既已不可实现，改入租赁市场去干什么呢？只能转移出去，改投到另一形态的投资领域中去。这些年来，由炒房而进一步衍生出来的艺术品、资源品炒作大起大落现象，都能说明这种资金之移入与移出变化。

  如此一来，我们在这里就很容易得出两层指向：一层是说明非自住性购房受到严格制约后，那部分资金会大幅退出楼市，不会多作停留。另一层指向是说，这部分资金不可能转化为租金，相反的肯定可以在二级市场内较顺利实现释放。倘若现有举措真如大家预期的那样可以无折扣地落地的话。

  限购令非但不是要遏制自住需求，而是要为之铺平道路。用更专业一点的话来说，这就是结构性的、差别化的调控。约束第二套房、第三套房的授信、冻结异地资金跨区域入市交易，无非是要让购买自住房的资金更好地入市置业。这不仅是限购令也是全部调控决策最核心、最关键的目标，整个调控的成与败，就看这一点实现得怎么样，理想不理想。

  笔者当然不否认，在密集的调控周期内，自住房资金也有推迟入市之可能，处于普遍预期不好气氛下面，他们也在观望。但这些资金本身依然属于构成市场中传统需求的一部分，也就是一直便存在于这个梯次推进的初级阶段中，无进也无出，未形成新增需求量，又哪里可能冲击到租金市场呢？

  那租金怎么就上涨了呢？需要弄清楚的是，良性需求（包括长期性的租赁需求以及被高房价压抑住的自住需求）对于租金的影响，几乎是决定性的和基础性的，这个论点没有问题。关键是，这些需求是怎么影响到租金水平的？

  在住房市场里，资金的选择，大体上有个“梯次推进”的规律。如果是正常的住房消费，又在支付能力还达不到时，通常会选择先租后买。由此出现的局面，应是先影响租金水平，然后影响商品房价格。现在那种凭空推理，完全反过来了。

  那么倒梯次式的情形究竟在何种情况下才会发生呢？笔者以为，有三个先决条件必须同时具备。假定：第一，商品房市场都是现房销售，而非期房预售，如果是期房买卖，即使支付能力足够，仍然需要暂时通过租房来等候开发商交付；其二，若目前的调控不注重结构性，不注重培育自住消费能力，而是完全一刀切，不管自住还是非自住资金，则有无一例外会被从二级市场里挤出之可能。其三，存在一个规模可观的、可以不走先租后买梯次推进路线的、与租房市场根本不发生关系的资金量。三者相合，结果是只有在大量资金被切断进入二级市场且是随买随住的现房市场的通道之后出现倒流，才会在三级市场里面停驻安顿下来，从而对租金构成明显影响，导致租金暴涨。

  但眼下还没有任何可能具备这些条件。因此可以说，现有的一切明确改善与变革楼市结构的调控，对租金的影响都将是波澜不惊的。至于何以现有中心城市的租金水平半年同比出现两位数增长，这不难解释。一部分是基于梯次推进中的新增租赁需求常规进入，一部分是季节性和周期性人口流动过程中的需求释出，另一部分原因则是大的通胀环境下的单位价格表现。

  更有不为人注意者，是中介机构的人为操作，往往夸大了不利形势，不利于租金水平得到真实和准确的市场反馈。这是值得警觉的。在这一波调控中，以这样一种柔性调整和取缔的手段推行的存量房交易体系改革将不可避免地大幅消弭中介机构的补充交易功能，故生意惨淡率先倒掉的中介机构不知凡几。这情形在北京、天津和温州等地均不同程度地上演。从中也可以看到，这些中介机构的利润长久以来是如何牢牢寄生于二级市场的假性繁荣上的。部门利益背景往往使他们的数据失真，因其本身不具公信力，“坚石案”、“江东华晨案”、“中大恒基案”、“世纪鸿远天地案”等多起典型恶性案件，早已大大损伤了房产中介行业的声誉。

  中介机构及整个租房市场主体逆调控行为的动作愈大、声势愈烈，表明调控政策推行的力度与达到的效果愈是明显，愈趋合于预期。因此，笔者以为，要全面衡量与评价房产调控效果，不如就势建立一个“中介指数”，据此监测市场态势，既直观又不失真。

  （房地产事务专栏作家）