■记者观察

  2011年楼市调控

  功不可没

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  对于中国楼市的今天，还有很多争论，但有一点已经成为共识：一种粗放式的（圈地加炒房）、高杠杆化的（接近于“空手套白狼”）房地产增长周期已经结束。所谓的房地产黄金十年就此终结。而2011年，是终结的开始，是变化的连接。它对中国房地产业及宏观经济意义重大，也更值得在2011年即将结束时凝神回想。

  2011年，因为严格而彻底地执行了限购、限贷等调控政策，加上保障房建设对市场预期的引导，楼市“十年涨十倍”的态势出现急刹车：购房者不能或不愿出手买房。于是，降价的房子越来越多。开发商销售回款不顺利，导致两个结果：一是没钱拿地，于是地方政府土地收入锐减；二是没钱还贷，于是银行面临展期或坏账风险。

  按照常理，行政性限购、限贷政策将在调控显效后退出。但是，中国的市场从来不是简单的市场，房地产业尤其是这样。在地方政府不断试图为调控松绑之时，中央政府适时表态称2012年将继续实施紧缩性楼市调控。

  因此，业内认为，全国房地产销售价格可能在2012年初出现同比下降或持平。全国性房价拐点将由此到来。开发商在2012年会继续缓建房、少拿地，产业链带动作用会进一步弱化，在此期间，保障房或因为建设资金不足而贡献甚微。

  很多开发商期待有一个新的全球大萧条来拯救房地产，就像2008年的全球金融危机和由此而来的4万亿救市资金。但从目前情况看，中国经济很有可能在2012年保持8.5％以上的GDP增长，楼市软着陆可能性更大。

  虽然中国城市化还将推动楼市有五至十年的增长，但增长模式一定会发生变化。土地出让金支付模式变化和支柱性产业“去房地产化”的趋势都将把房地产入市门槛大大抬高。中小民营房企生存空间渐小，更多资源会向大企业集中。而现在“不得已而为之”的商业地产开发热潮也已经开始孕育新的泡沫危机。

  去年5月巴菲特在其公司股东大会新闻发布会上对中国房地产市场评价道：中国房地产资产价格已经呈现虚高，而无论一个国家经济发展如何迅速，仍不可能逃开资产价格一旦出现泡沫就有破裂一天的“铁律”。今天的中国楼市是在主动挤出泡沫，这远比由外力被动刺破泡沫要安全很多。从这个角度上看，2011年的楼市调控，将功不可没。