中华企业股份有限公司
2016年年度报告摘要
公司代码：600675 公司简称：*ST中企
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
由于母公司2016年度末未分配利润为负，根据《上海证券交易所上市公司现金分红指引》、《企业会计制度》及《公司章程》对利润分配的规定，公司董事会提议2016年度不进行利润分配（不派发现金红利、不送红股），也不进行资本公积金转增股本。
二 公司基本情况
1 公司简介
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2 报告期公司主要业务简介
（1）报告期内，公司以房地产开发为主业，实施新的战略布局和业务规划，逐步从传统房地产开发商向房地产综合服务商转型，从提供开发住宅类产品向提供居住类产品转型，从个性化产品开发向产品标准化和生产工业化转型，从单一小区开发向多级联动、项目代建和资产运营等多元开发转型。公司开发区域涉及上海市、江苏省、浙江省等,主要项目包括尚汇豪庭、松江誉品谷水湾、无锡中城誉品、江阴尚海荟、杭州中企艮山府等。
（2）报告期内，公司按照深化改革、转型发展的实施方案，设立六个事业部+五个中心+三个部门的扁平化组织管理架构，形成中心实施投资决策、战略管控，事业部作为经营实体、利润中心，项目公司对项目建设进行管理，同类项目向事业部归并集中，由事业部统一运营管理的经营管理模式。
（3）报告期内，国内一线房地产企业销售规模较上年度有所增长，企业规模进一步扩大，行业集中度进一步提高。随着房地产调控政策对部分热点城市步步收紧，部分房企正积极谋求转型发展，或试水养老地产、旅游地产、物流地产，或涉足非房地产相关产业，房地产企业的竞争日趋白热化。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
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3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股本及股东情况
4.1 普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
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4.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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4.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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5 公司债券情况
5.1 公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
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5.2 公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2016年10月14日，公司已按时兑付2013年公司债券应付利息；2016年12月5日，公司已按时兑付2015年非公开发行公司债券（第一期）应付利息。公司2016年非公开发行公司债券（第一期）、2016年非公开发行公司债券（第二期）尚未到付息日。
5.3 公司债券评级情况
√适用 □不适用
2016年5月18日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司2015年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级降为AA-、“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级AA+，评级展望稳定。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评级期限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证评将密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证评将在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
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三 经营情况讨论与分析
1 报告期内主要经营情况
上海市统计局数据显示，2016年上海住宅商品房施工面积8073.94万平方米，同比2015年下降3.6%；住宅商品房新开工面积1436.13万平方米，同比下降8.0%；住宅商品房竣工面积1532.88万平方米，同比下降3.5%；新建住宅商品房销售面积2019.80万平方米，同比增长0.5%。2016年，在政策的持续调控下，上海房地产市场新建住宅商品房整体供应量有所下降但销售面积小幅上升，特别是2016年四季度上海连续两次发布住房新政，一是提高首付；二是认房认贷后，市场成交量明显萎缩。在此背景下，公司经过一系列努力，结转营业收入142亿元,实现归属于上市公司股东的净利润6.55亿元
（1）采取切实措施，加速销售去化
报告期内，公司将“存量去化、资金回笼”视为年度工作的重中之重。针对各在售楼盘实际情况，精细制定销售方案，精准把握市场时间窗口，有效实施“居住无忧”计划，在销售端提供“购房无忧”，在服务端提供“生活无忧”，有计划、有步骤、有措施推进销售回笼和存量去化。报告期内，公司主要住宅项目实现签约金额122亿元，资金回笼125亿元。
（2）实施全面预算，提升健康水平
报告期内，公司围绕“扭亏为盈”的核心目标，明确年度阶段指标，强化资金管控。一是制订完善全面预算管理，完成居住类项目成本进度节点分解，推动公司预算管控程度精细化，形成有利于操作、控制和考核的预算管理模式；二是进一步压缩带息负债，提前偿还或置换高息贷款，降低资金成本。公司带息负债总额压缩约69亿元，资产负债率下降3.96个百分点，带息负债成本下降1.21个百分点，同比2015年减少利息支出约7.42亿元，有效提升企业健康度。
（3）明确战略定位，有序推进改革
报告期内，公司明确定位为房地产综合服务商，在完善管理架构、整合运营体系过程中，强调战略管控和集中统一，强调业务归口和专业化经营，强调相互配合和高效运行，形成六个事业部、五个中心、三个部门的管理体系，全面提升企业管理效能和产业板块发展能级。
（4）整合服务资源，提升产品能级
报告期内，公司就转型房地产综合服务商迈出坚实步伐，设立品牌与客户中心，以市场为导向，通过用户数据分析，用户需求创造，用户前置导入，逐步实现“客户”到“用户”的转变。同时，公司已实施收购食当家和社区服务平台相关资产，业务整合后将有效提升用户服务能级，为实现“住宅类产品”向“居住类产品”转变提供支持。
（5）构建核心能力，坚实发展后劲
报告期内，公司针对行业深度变化，进一步构建核心竞争能力，不断磨砺专业化水平。在项目储备方面，积极探索轻资产开发模式，拓展储备渠道，建立项目库；在产品研发方面，全方位开展标准化研究工作，逐步实现标准产品线的数据化、模块化和可复制化；在项目管理方面，制定房地产开发全周期业务流程标准，刚性设定项目开发成本、费用和周期，明确项目投资决策机制，实现公司项目资金流入流出动态管控。
2 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
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3 非主营业务导致利润重大变化的说明
报告期内，公司和中星集团将合计持有的天津星华城置业有限公司100%股权通过上海联合产权交易所以公开挂牌征集意向受让人的方式予以转让,其中中星集团持有70%，公司持有30%。天津市远铭置业有限公司为最终受让人，交易金额为304,572.30万元，公司实现投资收益约3.94亿元。本次交易概述、相关信息披露和交易实施进展情况详见公司2016年6月14日、9月19日、11月26日、12月2日、12月3日及2017年1月11日公司发布于《上海证券报》、《中国证券报》、上海证券交易所网站（www.sse.com.cn)的相关公告（临2016-032、临2016-065、临2016-089、临2016-091、临2016-092、临2017-001）。
4 导致暂停上市的原因
√适用 □不适用
公司2014年度、2015年度经审计的归属于上市公司股东的净利润均为负值，公司股票已于2016年3月22日起被实施退市风险警示。根据《上海证券交易所股票上市规则》第14.1.1条第（一）项规定，若公司2016年度经审计的归属于上市公司股东的净利润仍为负值，上海证券交易所可能暂停公司股票上市。
5 面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
6 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
1、重要会计政策变更
财政部于2016年12月3日发布了《增值税会计处理规定》（财会[2016]22号），适用于2016年5月1日起发生的相关交易。本公司执行该规定的主要影响如下：
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重要会计估计变更
本报告期公司主要会计估计未发生变更。
7 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
8 与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用 □不适用
截至2016年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
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本期合并财务报表范围及其变化情况详见本附注“八、合并范围的变更” 和 “九、在其他主体中的权益”。
董事长：蔡顺明
董事会批准报送日期：2017年2月22日
