以全面经济转型告别房地产依赖症

□李宇嘉

上周的中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而稳定制造业投资将成为今年下半年工作的抓手之一。

自上世纪90年代后期起，我国房地产市场已成为财富分配的市场、投资市场、改变社会经济结构的市场、加快城镇化发展的市场，对我国城镇化的突飞猛进功不可没。然而，由于对房地产市场发展规律缺乏足够的认识，不少地方政府把房地产业作为城市发展的支柱产业，一些城市房地产市场收入占到财政收入的40%甚至更高。经济发展出现了严重的房地产路径依赖，社会均价发展处于失衡状态。因此，解决房地产市场发展中出现的问题这些年来一直是中央经济政策中的重要内容。从抑制房地产交易，到实施房地产贷款紧缩政策；从强调房地产消费功能，遏制房地产投机，到清理房地产库存，防范金融危机，每项政策都具有非常明显的针对性。近期，各部委密集离京调研，摸底各地方、各领域存在的问题，各项改革措施的推进情况，高层也召集专家学者把脉支招。

反馈回来的信息显示，不少省份在喊“下行压力大、增长动力不足”；上半年全国累计新增减税降费11709亿元，降低企业税费成本、提升企业盈利水平收效显著，但相应空间还很大，下半年需要“落实落细”，以巩固降成本成效，提振企业家信心。而上半年消费增速降至8.4%，低于去年9%的水平；之前一直旺盛的服务消费也在下行，CPI中服务消费价格下行，餐饮业、电影票房增速下行也佐证了这一点；民间投资尽管增速反弹，但低于全部固定资产投资增速，融资难和贵等问题仍不容小觑。至于基建投资，尽管债券发行（企业债、地方债）加速，但上半年增速只有4.1%，其托底作用并不强。

于是，一些地方又将视线转向了房地产。去年四季度以来，“一城一策”又渐渐成为部分地区隐晦放松调控的窗口，有些地方的政策甚至暗示了“地产救经济”的信号。毕竟，让地产再繁荣一次，是最容易、阻力最小的政策举措。

正因如此，尽管“房住不炒”提出快3年了，但房地产“工具化”的预期，一直非常顽固。现在提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，相当于从上到下的正本清源，纠偏政府、社会、居民对于房地产和住房的定位，扭转这个刚性预期，打掉“房价只涨不跌”的预期。

央行上月发布的《区域金融运行报告（2019）》，以量化分析确定无疑地指出，居民杠杆率水平对消费增长有负面影响。计量结果表明，控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率水平上升1个百分点，社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点。可见，再靠楼市来促消费，换来的只能是短期的繁荣。今年政府工作报告，第一次将M2和社会融资规模增速与名义GDP增速挂钩，为判断稳健货币政策是否松紧适度提供了衡量标准。

因此，苏州年内四次加码，西安比肩一线城市限购，从根本上说，都是在向市场重申“不会短期刺激”。那些依赖地产的惯性思维难以扭转的地方，假如不愿锐意改革，仍抱有靠地产拉经济的臆想，其调控松绑示范效应就很坏，决策层决不容忍。无疑，“稳地价、稳房价、稳预期”还是调控的基准，调控保持高压、市场高位平衡，压缩地价和房价上涨空间，以控制预期，慢慢挤泡沫、渐进实现“房住不炒”。

不将房地产作为刺激经济的手段，从长计议，就得建立房地产与消费、投资和经济增长的良性循环：以卖地为载体的资本形成，推动开发投资增长的模式式微。大家都看得很清楚，去年以来，国家致力于打造消费增长的新引擎：建筑安装和存量复兴（老旧小区改造、三旧改造、存量改租赁等）为载体的实体投资，已渐成开发投资的新动力；集体土地入市、新市民安居、城市群发力等，必将带来城镇化的新需求；基础设施补短板（比如5G）、减税降费提收入，挖掘夜间消费、农村消费、新市民消费，正在夯实消费动力；存量流转时代，土地增值税、房产税等将给地方提供新财源。一言以蔽之，以全面经济转型告别地产依赖症。

最新数据显示，近两个月制造业投资增速触底反弹，二季度制造业产能利用率回升至去年三季度水平，制造业企业家信心指数回升至近10年来最高水平。这都反映出制造业基本面在好转，下半年制造业投资有望继续企稳回升。

（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）