盘活存量资产 扩大有效投资
积极推动REITs高质量健康发展
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◎记者 林淙 郑俊婷
12月8日，在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，来自市场各界的嘉宾以“落实国办发19号文，盘活存量资产，扩大有效投资”为主题，展开了一场“应时应景”的圆桌对话。
政策层面上，今年5月，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见（国办发〔2022〕19号），其中明确指出，要推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展。具体包括：进一步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市；对在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等具有重要作用的项目，在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可控等前提下，可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中度等要求；建立健全扩募机制，探索建立多层次基础设施REITs市场；国有企业发行基础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准；研究推进REITs相关立法工作等。
作为市场一线的参与者，圆桌嘉宾们既是市场深度的见证者，以自身实践记录下中国REITs市场的萌芽和生发；也是积极的推动者，就REITs在政策、学术、市场等领域的发展碰撞思想、凝聚共识。在他们看来，REITs发展机遇与挑战并存，认识与行动并进。
抓机遇：用好工具，改善结构
“当前REITs发展面临三大机遇。”圆桌环节上，中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任徐成彬对此进行了详细拆解：“第一是政策的机遇，19号文把REITs作为盘活存量的主要方式之首，可见从国家的层面上，已经把REITs提高到了一个非常高的高度；第二是市场的机遇，长期以来二级市场表现非常稳健，从一级市场和二级市场的表现来看，增加了原始权益人和投资人的信心；第三是成本上的机遇，REITs现在要求的收益率是现金流分派率4%，相对于资金成本应该说是一个很有吸引力的融资方向。”
上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官杨菁直言：“发行REITs对临港集团的高质量、可持续发展，起到了至关重要的作用。”从财务角度，REITs能够优化集团财务报表结构、拓宽融资渠道、降低负债规模，保障公司的发展处于非常稳健的状态；站在集团转型发展角度，REITs有助于按照市场化发展的激励机制创建全新的商业模式；同时，REITs还有助于提高集团“资金—资产—资本”循环发展的效益，在发挥功能性企业作用的同时提升市场经营水平。
浙江沪杭甬高速公路股份有限公司财务总监阮丽雅认为，REITs为行业开创了一条新的盘活存量资产，扩大有效投资的创新渠道。“这对于拓展交通行业长期资本金融资渠道，提升市场直接融资比重，推动行业投融资模式改革，包括促进行业高质量可持续发展等方面，都发挥了重要作用。”
“REITs是当下以及未来集团发展方向，是改善资本结构契合度非常强的工具。”上海电气集团股份有限公司董事会秘书、首席财务官周志炎阐释了其背后的逻辑，“风电、环保作为重资产项目，通过REITs可从重资产模式转化为重轻资产平衡的发展模式，撬动权益资金投入到新的能源行业的建设中，从而形成资金滚动复投、良性循环投资的长效机制。这也能为新能源行业插上快速发展的翅膀。”
怎么做：响应政策，结合实际
“躬身入局”，建设银行住房金融与个人信贷部总经理梁海燕，形象地描述公司在业内第一个响应“租购并举”号召，涉足住房租赁领域之举。据介绍，建设银行近期成立300 亿元住房租赁基金，立足于盘活存量资产，支持增加长租房和保租房供给，助力房地产发展新模式探索。从基金成立的背景来看：一是落实“租购并举”的制度要求，加大长期租赁住房、保障性租赁住房供给是当务之急；二是房地产行业发展已进入从增量时代向存量时代转型的时期，新模式的构建关键在于存量资产盘活；三是配套政策逐步落地；四是建设银行希望能在住房租赁领域，以金融创新助力新模式探索。
落实于企业自身行动，苏州新建元控股集团有限公司党委书记、董事长叶晓敏表示，新建元集团建立了Pre-REITs、类REITs和公募REITs三位一体的体系，有助于实现有效投资循环、形成管理规模优势，提升资产运营效率及资产价值，提升企业自身运营能力与轻资产的产品品牌价值。
安徽省交通控股集团有限公司为何选择将旗下的优质高速公路的资产发行规模REITs？对于这一问题，集团党委委员、副总经理陈大峰解释道：“一是响应国家政策号召、搭建资产上市平台的需要；二是促进交通循环投资、创新投融资模式的需要；三是进一步深化国企改革、展现国企担当的需要。”从基础来看，安徽省交通控股集团有限公司是目前安徽省属企业总资产规模最大的公路企业，总规模超过3300亿元。集团旗下高速公路的通车里程近5000 公里，占到安徽全省91%以上。
从基础设施REITs市场投资端的角度，工银理财有限责任公司副总裁李钢介绍了银行理财子公司在市场中发挥的角色。他说，从投资实践来看，银行理财子公司是REITs市场的最活跃的投资者之一；从投资逻辑看，理财子公司是投资机构中，对底层资产更为熟悉和对REITs综合服务能力最强的专业机构；从长期的资金的适配性来看，REITs风险收益兼具股债特性，适合理财产品投资者稳健型的投资需求。
