实探“临港创新产业园REIT”底层资产
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◎记者 张欣然
2022年9月19日，由临港集团发起的全国首单以标准厂房为基础资产的产业园公募REITs——“国泰君安临港创新智造产业园REIT”（简称“临港创新产业园REIT”）正式发售。该产品是上海市属国企、临港新片区第一单获批的公募REITs，为临港新片区塑造特殊经济功能增添了创新实践案例。
近日，上海证券报记者带着对其底层资产、流动性表现，以及未来发展等方面的疑问，实探了临港产业园区。
优质的底层资产
产业链挂钩集聚稳定
“临港创新产业园REIT”以优质高标准厂房作为底层资产，这些厂房分别为临港奉贤智造园一期和三期。
这两处资产均位于临港新片区核心区，交通及区位优势明显，园区集聚了高新材料、汽车装备与精密器械领域的知名智能制造产业项目，契合临港新片区“智能新能源汽车和高端装备制造”两大先发产业集群的战略定位。
上海临港经济发展（集团）有限公司首席财务官杨菁介绍，打造产业链挂钩集聚稳定是“临港创新产业园REIT”出租率稳定、客户黏性强的重要原因之一。
据记者了解，产业链挂钩集聚稳定是指通过产业链上下游企业的紧密合作和集聚，形成稳定的产业集群，从而提高整个产业链的竞争力、创新能力和抗风险能力。
产业链挂钩集聚稳定的核心在于产业集群的形成。产业集群是指在某一特定区域内，相互关联的企业、机构和组织集中分布，形成具有竞争优势的产业集合体。这种集聚可以带来规模经济、范围经济和协同效应，从而提高整个产业链在健康发展过程中的有效稳固。
据了解，特斯拉超级工厂距离该产业园区很近。日趋激烈的产业竞争环境对供应链上下游的响应速度及库存管理提出了更高的要求。因此，产业链趋于在物理空间上形成集聚，链主企业的落地对产业链集聚和稳定起到关键作用。
关于未来扩募计划，杨菁表示，在监管机构的指导与支持下，临港集团正积极结合高质量可持续发展的工作目标与实践，制定成熟完善的扩募工作战略规划，并在有计划按节奏推进实施。
杨菁表示，一方面，临港创新产业园REIT的扩募工作首先考虑聚焦资产质量稳定，运营管理成熟的平台，以及生态环境良好的行政区域，统一调度资源形成内部招商协同与激励机制，集中资源构建临港集团的REITs高地，将来在合适的时间再由点及面拓展更多的扩募区域。
另一方面，临港集团将持续关注临港创新产业园REIT二级市场价格稳定性，结合扩募工作进度，通过投资人沟通、提高信息披露水平等手段，维持临港创新产业园REIT价格平稳，为未来扩募形成价格支撑。
杨菁表示，临港集团将全力建设REITs战略实施的生态环境，建立资产入库机制，对存量资产按照REITs标准以及经营管理要求进行优化筛选，对增量资产建立项目评审标签机制，优先安排可按REITs方式经营管理的资产投入，从源头提升管理要求，持续提高资产运营质量。
重视投资者关系管理
提升市场流动性表现
临港创新产业园REIT除拥有优质底层资产和较强的运营管理能力外，在REITs市场也有良好的市场流动性表现。
REITs的流动性主要体现在其在二级市场的交易活跃度。流动性好的REITs能够在二级市场上快速买卖，且价格波动较小，这有助于投资者在需要时能够迅速进出市场。挂牌上市以来，临港创新产业园REIT的日均换手率高达4.58%，远高于产权类REITs的日均换手率。
杨菁表示，临港创新产业园REIT优良的市场流动性表现得益于临港集团长期重视投资者关系管理：一是积极保持与投资人的日常沟通，提升投资人对该类资产的认知；二是诚信沟通增强信息披露的市场意识，及时主动向基金管理人提供经营信息，并确保所提供信息的真实、准确、完整。
杨菁认为，要做好投资者管理，REITs发起人或原始权益人应在内部建立与市场相匹配的资本市场管理职能。一方面与基金管理人做好协同，以业绩说明会、路演、调研等日常沟通形式以及定期信息披露等手段增强与投资人交流，形成一批具有产业园区投资理念与价值逻辑的战略投资人；另一方面，建立价值管理的生态体系，通过做好投资者管理提高资产定价的能力，形成价值认同下的合理价格预期。
“REITs的投资者关系管理与其资产运营管理能力密切相关。良好的资产运营管理能够提升REITs的收益稳定性和吸引力，从而吸引更多的投资者参与交易，加强与投资人的交流，形成多元化合作模式，也是提高产业园区REITs流动性的一种方式。”杨菁说。
呼吁长期资金进入REITs市场
不过，目前REITs市场仍存在长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾，还需进一步引导长期资金入市、扩大投资人群体、改善市场整体流动性水平。
此前，REITs吸引了多种类型的投资者参与，包括原始权益人及其关联方、券商自营、保险资金、银行理财、信托计划、私募基金和资管计划等。这些不同类型的投资者因其风险偏好、投资目标和策略的不同，对REITs的投资行为和市场影响也有所差异。
杨菁表示，国内REITs市场的流动性仍有提升空间。当前，部分REITs的日均成交额相对较低，可能与机构投资者对该产品特性的不熟悉和观望态度有关。提高市场流动性需要更多的机构投资者参与和更完善的市场机制。
