实探新政出台后的深圳楼市：凌晨仍有成交，有新盘接近“日光”
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◎刘逸鹏
楼市新政出台后，深圳楼市表现如何？近日，上海证券报记者在深圳实地探访了解到，有新盘接近“日光”、限购“松绑”区凌晨仍有成交、二手房转让日渐增加，“以旧换新”交易初现成效……
凌晨成交、通宵卖房，
有楼盘接近“日光”
5月22日下午，记者来到福田区京基宸悦府项目售楼处，看到10余组客户正与销售人员商谈购房细节。
该楼盘销售李经理告诉记者：“5月18日，也就是新政出台后的第二天，我们才开盘。除去回迁房，有140多套住宅房源在售。现在，133平方米的户型只剩3套，110平方米的主力户型也仅存下三分之一。折扣点上，现在收紧了一个百分点，均价在7.6万元/平方米左右。”
与京基宸悦府同天开盘的鸿荣源胤璇销售成绩更为亮眼。项目共推出129套房源，销售达126套，仅剩3套房源待售，开发商开盘销售额约14.9亿元，去化率达到98%，是新政后第一个近乎“日光”的新盘。
“新政发布当天，我们就觉得这次的反弹将非同寻常。” 龙华区中洲迎玺项目销售李经理说，“当天23时52分，我们还成交了一套房子。”
新政出炉后的首个周末，深圳多区域新房售楼处人气明显上升，现场看房很是热闹。多位销售人员反映，新政后楼盘咨询量与成交量均明显提升，刚开始一天忙得只能吃上一顿饭，销售中心到凌晨还是灯火通明。
5月17日当天，悦见倾湖项目楼盘直接实行24小时不打烊、通宵卖房的临时措施，周末两天成交5.18亿元、上门量超3000批。
从深圳中原地产的数据来看，新政后首个周末（5月18日至19日），存量房成交双日突破50套，中原找房访问量环比增长3.7倍，带看量环比上涨3倍，成交量环比上涨2倍，新房周末成交量突破300套，成交金额15亿元。
抢留客群，
部分楼盘“试水”15%首付比例
“5月6日，深圳市出台分区放宽限购的楼市调控方案，对楼市进行了核心区和非核心区的划分，考虑到了不同区域之间的差异性和复杂性，避免了一刀切可能导致的市场失衡。5月17日新政出台后，我们可以看到，此前释放的大量潜在购买力得到了充分验证。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅说。
19日下午，记者在限购“松绑”的龙华区中洲迎玺项目看到，附近道路两侧停满了汽车，不时有撑着雨伞的楼盘工作人员在车位空隙中穿梭，他们从每一辆刚停稳的车旁接到客户，再匆匆走向小路入口旁的营销中心。
记者在该项目停留的近一小时的时间内，就有6套房子实现成交。在龙岗、盐田、宝安等区域，更有部分楼盘预先将首付比例调到15%，以此留客。
宏发悦见项目部销售韩经理向记者介绍说：“虽然还不确定新政何时才会在深圳落地，但我们附近的一些楼盘都想搏一搏，率先开始默认这个首付比例，并承诺无理由退房。要抢先留住客群。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当前，深圳的住房自有率只有30%。近年来，深圳市引入了大量外来人口，为市场积累了大量刚需客户。政策稍一松动，这批客群就有可能快速涌入市场。
此外，李宇嘉说：“虽然政策带来了新的刺激，我们也可以看到国家鼓励大家‘上车’的决心，但是深圳楼市的基本面尚未发生改变。目前，应该进入一个观察期，过一个季度再看市场的表现。”
二手房交易大涨，
“以旧换新”成效初现
在二手房市场端，新政出台后的起色同样明显。深圳市中介机构乐有家披露的数据显示，新政后首个周末，旗下门店二手看房量对比以往周末上涨127%，成为2018年以来的最高点；门店二手房成交量对比以往周末上涨117%，5月19日单日成交量创下2021年2月以来的最高点。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，这一轮新政出来后，大家对于房地产市场继续下行的预期发生了变化，部分购房者会选择在市场实际转向之前入市。
二手房价格的回升也凸显了市场的信心。根据行舟深房统计数据，在5月18日至20日，深圳全市分别有116套、111套、94套房源涨价，主要集中在龙岗、福田、南山三个区域。其中，南山科技园、福田中心区、龙岗中心城的涨价房源最多，部分房源涨价幅度达到10%。
值得关注的是，在新政助推下，“以旧换新”交易模式取得初步成效。截至5月17日，消费者共咨询8945人次，涉及25个项目，占参加活动总项目的45%。其中，转化成带看1501人次，涉及21个项目，占总项目38%。已有35套交易成功达成。
据深圳市房地产中介协会数据，截至5月17日，参与名为“换馨家”的“以旧换新”活动的开发项目由首批13个增加至55个；参与“换馨家”活动的房地产经纪品牌增至33个，相当于深圳全市超80%的房地产经纪机构（1200余家中介机构）均参与“换馨家”活动。
