⊙江海证券研发部 石维坚

  以中央经济工作会议精神和“国十一条”为基调，2010年房地产行业调控已持续3个月，虎年楼市感受到了阵阵寒意。从一季度主要城市房地产销售数据来看，楼市成交严重萎缩，其中固然有季节性和部分需求提前释放因素，但不可否认预期已发生了改变：市场在等待一个答案，中国的房价究竟将向何去何从？自房改以来，虽然对于货币和行业政策高度敏感的楼市几经周折和波动，房价却一直处在上升通道中。但是这一次，中央对于房地产的调控决心和力度是前所未有的，房价这匹驰骋狂奔十多年的“野马”，习惯性“脱缰”的可能性微乎其微。

  回顾中国房地产行业的三次调控周期，中央对房地产调控的措施经历了从无到有、从分散化到系统性的过程。在笔者看来，不同于以往的局部微调，本轮地产调控频率之高、系统性之强前所未有，必将对行业发展产生深远影响。以2005-2006年出台的调控政策为标杆，本轮调控的决心之大、力度之强、影响之深远，主要体现在以下几个方面：

  其一，从政策出台的频率来看，上轮调控周期经历16个月之久，政策措施出台渐进而温和，后续政策主要是迫于调控效果不佳而倒逼出台。出于房地产的行业地位和缺乏丰富的调控经验，政府在2005年体现出更多的谨慎，相机抉择式的调控策略在延长调控周期的同时，亦削弱了政策效果。

  本轮调控自2009年12月拉开帷幕，中央决策层在2个月之内7次以文件或决议形式提出调控房地产的政策方向和具体要求。以“国四条”和“国十一条”为基调，国土部、建设部、财政部、金融监管机构等部门及地方政府密切配合，政策出台之多、措施落实之快实属罕见，中央对房地产调控决心之大毋庸置疑。

  其二，从政策执行力度来看，上轮调控中央主要承担政策制定的角色，政策内容侧重方向性和规范性，具体调控措施更多放权于地方政府。由于土地财政等方面的原因，地方政府难以摆脱地域局限，调控力度和效果难有保证。

  本轮调控政策完全出自于中央层面，相关部门配合紧密，信贷、税费、土地等关键措施的执行标准和细则亦由国务院出台。因此，国务院及相关部委在这次调控中的控制力明显增强，留给地方政府的回旋余地较小。基于上轮调控的经验，为保证政策执行力，国务院更加重视对于地方政府的引导和监督，比如2009年12月建设部召集200多位副市长参加全国建设会议，监督地方政府加快清理各种房地产优惠政策。

  其三，从调控基本思路来看，2005年调控重点是通过增加交易成本和行政法规，抑制投机投资性需求，从而缓解供求失衡带来的房价上行压力。单纯抑制需求，一方面把部分改善性需求挤出市场，影响楼市正常发展，另一方面积压的需求一旦释放反而加剧房价上行压力，这是造成2007年、2009年房价两次报复性上涨的重要原因。尽管“70/90”政策对于调整供给结构、增加普通商品房能起到一定效果，但是无法从根本上解决供需矛盾。

  强调增加普通商品住房的有效供给是本轮调控思路的两条主线之一，也是首次将增加供给作为调控的重要落脚点。房价趋势的上涨最终取决于供求，这是商品经济的基本规律，只有结合抑制非自住需求和增加普通商品房供给才能从根本上调整供求失衡的现状。因此，以往房价受调控短暂停滞，但供给不足和需求集中释放导致房价报复性上涨的历史应当不会重演。这是过往调控给我们的经验，也是政府调控智慧的体现。

  其四，从对保障性住房的定位看，本轮调控体现出政府更强的主动性和迫切性。2010年起中央将继续加大对保障性安居工程建设的支持，同时明确解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。尽管短期内保障性住房并不会对商品房市场产生明显冲击，但是随着安居工程推进和保障力度的提高，长远来看对于楼市的影响将逐渐体现，对于潜在需求的分流难以避免。

  最后从内外部经济环境来看，本轮调控与2005年的背景完全不同。金融危机之后，中国的“出口型”经济增长模式难以持续，依靠消费需求是刺激经济可持续增长的唯一选择。高昂的房价不仅带来资产泡沫风险，财富的大量固化也将挤压其他商品的消费，因此脱离实际购买力的房价于经济十分不利。本轮房价调控不仅是房地产行业健康发展的需要，更是经济发展方式转变的重要环节之一。

  总之，眼前的这场房地产调控，强调从供需两个层面双管齐下，并且显示出远近兼顾的突出特征。远，通过增加商品房供给和安居工程，缓解中长期楼市供求紧张局面；近，运用信贷、税费和土地等政策，抑制房价非理性上涨。目前在中央空前的调控决心和力度下，地方政府对于政策的落实和执行正由点及面有序铺开，楼市成交疲态初显，我们完全有理由对调控的效果抱有信心。（编辑 姚炯）

房产业行业三次调控周期的主要政策和着力点

时间 主要政策 政策着力点

2005年3月 央行取消房贷利率优惠 抑制需求

2005年3月 《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》 要求地方政府控制不合理需求，抑制房价过快上涨

2005年4月 国务院《关于做好稳定住房价格工作的意见》 遏制炒房，控制投资购房，鼓励普通商品房和经适房建设

2005年5月 建设部等七部委《关于做好稳定 要求各地解决房地产投资过大、价格上涨过快现象

住房价格工作的意见》

2006年5月 国税总局《关于加强住房营业税征收 个人购买不足5年住房销售按全额征营业税

管理有关问题的通知》

2006年5月 国务院《关于调整住房供应结构稳定 确定开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地

住房价格的意见》

2006年5月 九部委《关于调整住房供应结构稳定 90平米户型（包含以下）占总建筑面积的70%以上

住房价格的意见》

2006年7月 五部委《关于规范房地产市场外资准入 加强外商投资企业地产开发经营和境外机构及个人购房管理

和管理的意见》

2006年7月 国税总局《关于住房转让所得征收个人 在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税

所得税的通知》

2007年9月 央行和银监会《关于加强商业性房地产 二套房贷首付款比例不得低于40%，利率不低于基准利率的1.1倍，首付比例和利率随套数增加大幅提高

信贷管理的通知》

2008年1月 国务院《关于促进节约集约用地的通知》 土地闲置满两年无偿收回；闲置满一年不满两年的，按土地价款20%征收闲置费

2008年7月 央行和银监会《关于金融促进节约集约 禁止发放用于土地款的贷款；对闲置2年以上项目禁止发放贷款或以此作为抵押物

用地的通知》

2009年12月 中央经济工作会议 增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求

2009年12月 国务院常务会议 营业税征免时限恢复到5年，抑制投机，要求各地打击囤地

09年12月 国务院常务会议 加强监管，稳定预期，遏制部分城市房价过快上涨

2009年12月 五部委《进一步加强土地出让收支管理的通知》 土地款分期缴纳期限原则上不超一年，首缴比例不低于50%

2010年1月 2010年央行工作会议 保持政策连续性和稳定性，严格执行房地产信贷政策

2010年1月 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 增加有效供给，二套房贷收紧，加强市场监管，加快保障性安居工程并落实地方政府责任

2010年1月 中央一号文件 推进城镇化建设，放宽中小城市和乡镇户籍限制，促进农业转移人口落户并享有同等权益