住房绿皮书：

  房地产市场或“软着陆”

  ⊙记者 于祥明 ○编辑 阮奇

  中国社科院９日在京发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（２０１１～２０１２）》。绿皮书认为，由于调控效果显著，房地产市场或会“软着陆”。

  专家指出，目前房地产市场回落和下调，不是市场机制内生的，主要是通过限贷、限购、限价等高压政策手段实现，基础并不牢固。为此，2012年将继续坚持从严调控不动摇，防止报复性反弹。另一方面，建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”。

  房价稳中有降趋于理性回归

  绿皮书表示，住房市场政策持续加码各方渐进调整，价格稳中有降趋于理性回归。

  绿皮书表示，为抑制投机投资需求，促进商品住宅价格的理性回归，在各项宏观调控政策纷纷落实的背景下，２０１０至２０１１年，全国的商品住宅市场呈现不同的状况。统计表明，中国一线城市的房价首次出现停涨，下行通道已经打开，而二、三线城市房价虽一度涨幅过大，但随着销量逐月萎缩，整体性下降在所难免。

  明年三季度或现大范围降价

  绿皮书预测，2012年一季度，一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，价格拐点很可能在第一季度显现。

  到二季度，整体性降价幅度有限。绿皮书预计，开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。

  “真正的降价是在第三季度，降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。不过这一降价有一个前提，就是信贷资金不能满足需求，上半年销售远低于预期。”社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。

  “在不出现重大外部因素冲击的情况下，只要政策得当，住房市场的调整趋向‘软着陆’”倪鹏飞说。

  警惕两大极端风险

  绿皮书同时指出，理性回归中的住房市场，面临着报复性反弹和暴跌两大风险。

  倪鹏飞表示，一方面，如果基于宏观经济下行和金融风险压力考虑，放松调控，房地产市场有报复性反弹的风险。另一方面，房价出现下降拐点或市场预期发生改变，将对中国的经济会造成很大影响。

  值得注意的是，“政府可以推出的有关住房政策的两大着力点，一是保障性住房，二是房产税改革，但这两个着力点的机制并不十分完善。”社科院财贸所所长高培勇说。

  他指出，目前保障性住房的建设不仅面临资金的供给问题，也面临组织实施建成之后的日常管理以及其他方面的事情。房产税的改革试点在上海和重庆两个地方，目前两地取得的经验还没到能向全国推广的地步。这些都使得房地产市场充满变数。

  从严调控兼有差别灵活

  倪鹏飞表示，2012年房地产市场调控，应该坚持“持续、稳定、差别和灵活”的原则，目标着眼于回归理性、健康发展。

  而绿皮书也给出四点政策建议：一是继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性反弹；二是建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案和应急机制，避免房地产市场“硬着陆”；三是探索实施康居工程，重点解决中等收入家庭的住房，促进经济增长；四是着手研究和实施深化住房制度的综合配套改革，建立适应房地产市场发展的配套机制。