现在来看，似乎更有必要将调控政策焦点转向房地产开发贷款，以防“土地财政”成为脱缰野马。可否在房地产调控长效机制出台前，对房地产企业上市或者再融资实施最严格的审批，对房地产信托规模实行最严格的管理，直至叫停甚至要求压缩房地产信托规模呢？
□新平
深圳市近日宣布从11月6日起将二套房首付比例提高至七成。不过，这个看似具有很强杀伤力的楼市调控政策，恐怕实际只有更多“震慑”意义。只是，这一措施的出台提示我们，金融应当履行更多社会责任，可以发挥类似当年“撬动”无人问津的房地产市场中所起的那种作用，积极为房地产市场降温担当“先锋队”，却断然不能为地方政府的“土地财政”背书。
分析房地产开发的整个过程可以发现，从原材料（土地）购买到最终产品（商品房）销售，商业银行常常提供了三种贷款：其一是土地储备贷款，这是一种商业银行向土地储备机构发放的用于收购并整治土地、提升土地出让价值的短期周转贷款。其二是房地产开发贷款，这是一种商业银行向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款。其三才是住房按揭贷款。深圳市今次将二套房首付比例提高到七成，针对的就是这类贷款，事实上这也是公众过去最为关注的一类贷款。但现在来看，似乎更有必要将调控政策的焦点转向房地产开发贷款，以全力防止各地的“土地财政”成为脱缰野马，从而使本意良好的土地储备制度“跑调变味”。
查世界各国的经济史，早在1896年，荷兰就建立了土地储备经营制度。此后，法国、瑞典、英国等国家的城市政府也相继组建了类似的机构，旨在促进都市有计划的均衡发展、提供住宅和改善都市生活环境、抑制土地投机和平抑地价。同样道理，在我国建立土地储备制度也很有积极意义。多年以来，经营政府关系成了决定大多数房地产企业兴衰的决定性因素，多数房地产企业采用了“经营政府关系—拿地—获得贷款—房地产开发”的经营模式。而当我国确立土地储备制度以后，任何一家房地产企业都可以平等获得土地，这就打破了以政府关系为主导的房地产企业发展模式。
自2004年以来，随着土地出让“招拍挂”制度的实行，我国大多数城市建起了土地储备中心，由各地政府出面收购或征用农用地转为建设用地，然后经过整理，再通过土地市场交易，从中获取巨额差价。随着楼价、地价的不断创新高，“土地财政”的矛盾日渐突出，日趋尖锐，对各大中城市的高房价起到直接的催化作用。根据有关统计材料，去年我国土地出让金竟然接近当年房地产销售收入的45%。在此，笔者并不想否定“招拍挂”机制所具有的合理性，如果地方政府能够针对投标开发商按照“土地价格高、房屋售价低”综合评分，分值高者拿地，且确保房屋建成后售价履行承诺，上述机制就会更加完备；相反，笔者主要是想警醒商业银行，千万不能让房地产开发贷款为“土地财政”火上浇油。
近十多年来，我国房地产开发投资资金逐年增长，不仅包含企业自有资金，也有从商业银行借来的开发贷款，还有国内外大量的闲散趋利资金，在促进房地产市场繁荣的同时，也促进了房价泡沫的形成。根据国家统计局公布的数据计算，从2012年我国房地产开发企业的资金来源看，大约12.2%的资金来自银行贷款。换句话说，这相当于商业银行对房地产开发企业提出了首付比例87.8%的贷款限制。由于这些年来我国大中城市的房价始终处于上扬周期，房地产开发贷款风险性极低，大有利润可图，在此情形下，可否考虑请商业银行多尽一点稳控房价的责任，将对房地产开发企业的首付比例提高到90%、95%，甚至短期内不再提供房地产开发贷款呢？
实际上，为地方政府的“土地财政”背书，并不止银行贷款一种融资方式。显而易见，在房地产开发企业的直接融资来源中，债券融资的支持十分微弱，关键是把好股票融资这个闸门。与此同时，还要看管好国内的影子银行以及海外游资。最近几年，我国信托业发展突飞猛进。根据中国信托业协会公布的最新数据，截至今年三季度末，信托业资产规模已然达到10.13万亿，其中房地产信托0.89万亿，大约占房地产开发企业资金来源的6.86%，这对房地产开发企业拿地竞价起到不小的助推作用。由此推论，有关金融管理部门可否在房地产调控长效机制（如物业税）出台之前，对房地产企业上市或者再融资实施最严格的审批制度，宁可一家不批；对房地产信托规模实行最严格的管理，直至叫停甚至要求压缩房地产信托规模呢？
只要房地产开发企业感觉手中缺钱了，拿地价格和建房成本自然就会降下来，从而在房价调控中发挥至关重要的作用。当然，由此派生出的两个问题万不可忽视：第一，土地储备贷款风险也可能同时上升。土地收购是有成本的，除了补偿安置费之外，还要包括拆除费、评估费、测量费、交易费、税收等等，如果在土地一级市场上卖不出好价钱，就可能导致之前的土地储备贷款难以偿还。由此，商业银行理该未雨绸缪，设法逐步压缩土地储备贷款规模，防止形成不良贷款。第二，虽然房地产开发企业会因拿地成本下降而使建房成本下降，但如果居民继续通过高杠杆的银行贷款增加买房需求，那么房价调控目标仍然难以达成。为此，有关金融主管部门不妨要求商业银行将二套房首付比例普遍提高到七成以上（含），甚至短期内叫停二套房贷，用更加理性的“原始需求”取代贷款支撑的“刚性需求”。
（作者系北京独立学者）