首批公募REITs启航，可以买吗？

◎记者 陆海晴 ○编辑 杨刚

今年是公募REITs落地的元年。5月17日晚，沪深交易所首批基础设施公募REITs项目获证监会准予注册的批复。5月19日，这些产品火速发布了询价公告、招募说明书等。对于普通投资者而言，火热的公募REITs有什么配置价值？

从产品特征看，公募REITs可以让投资者用较少的资金参与大型基建项目，从而分享项目的基础收益和资产升值。本次试点的基础设施包括仓储物流、收费公路、信息网络、产业园区，不包括住宅和商业地产等。

富国基金表示，REITs的收益主要来自两部分——较高的分红和长期较稳定的资产升值，同时由于与股票、债券的低相关性，REITs也成为大类资产配置中不可或缺的一环。

具体来看，公募REITs有以下优势：一是长期有竞争力的收益率。从历史上看，REITs的长期收益率可以和部分股票相媲美。二是稳定而高比例的分红。REITs分红丰厚是一大特点，它们必须把每年应税收入的至少90%用于分红，而这些分红通常是来自于租金等稳定的现金流收入。三是流动性好。上市的REITs份额可以在交易所交易，这一流动性远远高于直接投资相关地产或者项目。四是更加透明。作为公募资产，REITs对于底层资产和项目的信息披露要求更高，例如项目需要面临独立的审计，并公开审计结果。五是资产多元化。从历史上看，地产的中长期收益率与股市和债市的相关性往往较低，在资产组合中适当加入REITs，可以在降低波动率的同时获得相对更高的收益。

“我国当前的REITs主要立足基础设施建设，除了具备REITs的一般性特点，还有两大看点。”富国基金表示，一是基建投资方领投。根据规定，原始收益人（基建投资方）必须参与战略配售，配售比例至少20%，这有利于保护中小投资者的利益。二是未来空间巨大。在新基建的倡导下，未来可选的高质量资产会越来越多。随着产业政策的倾斜，包括5G通信设施、城市轨交、数据中心、低碳环保、特高压、新能源车充电设施等领域的资产也有望为REITs提供新的空间。

首批公募REITs将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。其中，公众投资者通过场内及场外认购公募REITs有不同的最低门槛要求，最低门槛大致在100元至1000元之间。

中信建投证券提醒，投资者如果要参与认购相关产品，建议详细阅读法律文件，搞清楚收益结构，了解标的资产及标的资产的清算价值，并在充分认可产品投资价值、了解产品期限和流动性、充分认知产品风险（含交易价格折溢价风险）的情况下谨慎决策。“对于做资产配置的投资者来说，公募REITs是很好的工具，但最好是在价格稳定而且合理的时候入场。”