悉数涨停 3只保障房REITs获资金热捧 全市场已上市公募REITs增至17只

◎记者 何漪 梁银妍

8月31日，募资超2000亿元的全国首批3只保障性租赁住房REITs上市交易。至此，全市场已上市的公募REITs增至17只。此外，全市场已获批公募REITs扩容至19只。

上市首日，3只保障房REITs获得资金追捧，上市后全部涨停。截至收盘，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT分别报收3.38元、3.263元、3.229元，均上涨30%。

3只保障房REITs涨停

昨日，中金厦门安居REIT早盘小幅波动后涨停，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT则是在开盘后一字涨停。截至收盘，3只保租房REITs均实现30%涨停，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT分别报收3.38元、3.263元、3.229元。

整体来看，3只保障房REITs上市首日交易活跃，中金厦门安居REIT成交额高达1.13亿元，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT成交额分别为0.62亿元、0.53亿元。

换手率方面，中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT上市首日换手率达到19.15%、10.01%，红土深圳安居REIT换手率稍低，为8.76%。

受保障房REITs强劲走势提振，昨日公募REITs整体表现不错。富国首创水务REIT、中金普洛斯REIT、国金中国铁建REIT均涨超1%；华夏越秀高速REIT、建信中关村REIT、鹏华深圳能源REIT也均有不同程度上涨。

警惕交易价格非理性上涨

“保障性租赁住房的运营收入受市场环境影响较小，这与公募REITs追求相对稳定分红的属性十分契合。”谈及首批保障房REITs上市，中金基金副总经理李耀光表示，在符合相关政策的前提下，基金管理人做好项目管理，能为投资人创造收益，让保障房REITs惠及多方。

对于上市首日的表现，业内人士表示，基础设施公募REITs更适合偏好固定收益的长线投资者。投资者应警惕部分资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入REITs份额造成的投资损失，建议投资者基于理性的价值判断，根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs。

北京某基金人士分析，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目的市场价值及现金流情况可能发生变化，或许会造成相关基金价格波动。同时，我国公募REITs市场刚刚起步，目前市场产品供给量较小，交易价格也会受到流动性、投资者价值判断、市场情绪等许多不确定因素的影响，不排除价格存在较大波动的可能。当然，公募REITs的底层资产现金流可预测性强，现金流的产生机制明确、透明度高，资产价值较为稳定，单位价值波动性原则上较为有限。

另一公募REITs人士表示，公募REITs底层资产收益及预计增值收益是支撑其二级市场表现的重要因素，投资者有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况。

公募REITs加速扩容

经过一年多的运行，公募REITs项目审批逐渐转向常态化。

8月29日、30日，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港REIT先后获得证监会批文，公募REITs再添新单。

公开资料显示，华夏合肥高新产园REIT底层资产为合肥创新产业园一期项目。项目土地使用权面积为14.68万平方米，总建筑面积35.68万平方米，包含22栋房屋和3个地下车库，于2011年建成投入运营。

截至2022年3月末，该项目合并口径出租率为88.08%，2019年至2021年出租率均超过86%，出租率稳定且保持稳健上升态势。

国泰君安临港REIT底层资产为上海市临港奉贤智造园一期、临港奉贤智造园三期项目，总建筑面积达11.37万平方米。截至2022年6月30日，该项目运营稳定成熟，出租率均达到99%，体现了持续经营能力和较好的增长潜力。

在业内人士看来，新项目的持续推出，对于做大REITs市场、满足投资者资产配置需求具有积极意义。

光大证券表示，目前各市场主体参与REITs申报发行的意愿显著增强，随着各参与方对非标类项目的处理经验日渐增加，后续REITs申报发行流程或将进一步缩短，REITs挂牌上市节奏将持续加速。